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Loyers commerciaux en période de crise sanitaire

Quel est le champ d’application de la protection des locataires commerciaux visée à l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 (dans sa version actuelle résultant de l’article 10 de la loi n°2021-689 du 31 mai 2021)

 

L’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020

La protection des Locataires commerciaux est organisée par les points I à IV de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire dans sa version résultant de la loi n°2021-689 du 31 mai 2021 (article 10) :

« I.- Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des (1)  2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire, (2) du 2° du I de l’article 1er de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire ou (3) du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application des deux premiers alinéas du III de l’article 1er de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 précitée ou du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du code de la santé publique. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, (4) lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II.- Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pratiquer de mesures conservatoires qu’avec l’autorisation du juge, par dérogation à l’article L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III.- Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du code civil.

IV.- Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa. »

La protection instituée par cet article n’a donc vocation à s’appliquer :

  • qu’à des sociétés dont l’activité est affectée par des mesures prises en application d’un nombre limité de textes,
  • Qu’aux sociétés et personnes remplissant les critères d’éligibilité.

Concernant les mesures de police, elles doivent avoir été prises :

(1)  2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire

  • en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 :
    • « – A compter du 11 juillet 2020, et jusqu’au 1er avril 2021 inclus, le Premier ministre peut, par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, dans l’intérêt de la santé publique et aux seules fins de lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19 : […]
      • 2° Réglementer l’ouverture au public, y compris les conditions d’accès et de présence, d’une ou de plusieurs catégories d’établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, à l’exception des locaux à usage d’habitation, en garantissant l’accès des personnes aux biens et services de première nécessité.

La fermeture provisoire d’une ou de plusieurs catégories d’établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunions peut, dans ce cadre, être ordonnée lorsqu’ils accueillent des activités qui, par leur nature même, ne permettent pas de garantir la mise en œuvre des mesures de nature à prévenir les risques de propagation du virus ou lorsqu’ils se situent dans certaines parties du territoire dans lesquelles est constatée une circulation active du virus ;

  • 3° Sans préjudice des articles L. 211-2 et L. 211-4 du code de la sécurité intérieure, réglementer les rassemblements de personnes, les réunions et les activités sur la voie publique et dans les lieux ouverts au public ; ».

(2) du 2° du I de l’article 1er de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire

  • En application du 2° du I de l’article 1er de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 (En vigueur au 24 septembre 2021)

« I. – A compter du 2 juin 2021 et jusqu’au 15 novembre 2021 inclus, le Premier ministre peut, par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, dans l’intérêt de la santé publique et aux seules fins de lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19 : […]

2° Réglementer l’ouverture au public, y compris les conditions d’accès et de présence, d’une ou de plusieurs catégories d’établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, à l’exception des locaux à usage d’habitation, en garantissant l’accès des personnes aux biens et aux services de première nécessité.

La fermeture provisoire d’une ou de plusieurs catégories d’établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion peut, dans ce cadre, être ordonnée lorsqu’ils accueillent des activités qui, par leur nature même, ne permettent pas de garantir la mise en œuvre des mesures de nature à prévenir les risques de propagation du virus ou lorsqu’ils se situent dans certaines parties du territoire dans lesquelles est constatée une circulation active du virus ; »

Il doit être relevé que la possibilité pour le premier ministre de subordonner l’accès d’un lieu à soit la présentation d’un résultat d’un examen de dépistage virologique, soit d’un justificatif de statut vaccinal, soit d’un certificat de rétablissement à la suite d’une contamination par la Covid 19 est prévu par le 2° du II et ne résulte donc pas du 2° du I.

(3) du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique

  • En application du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique 

« I.-Dans les circonscriptions territoriales où l’état d’urgence sanitaire est déclaré, le Premier ministre peut, par décret réglementaire pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, aux seules fins de garantir la santé publique : […]

5° Ordonner la fermeture provisoire et réglementer l’ouverture, y compris les conditions d’accès et de présence, d’une ou plusieurs catégories d’établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, en garantissant l’accès des personnes aux biens et services de première nécessité ; ».

(4) Les critères d’éligibilité sont précisés par décret

Concernant les seuils, ils sont prévus par le Décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives (NOR : ECOI2030996D) :

« I.- Pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d’éligibilité suivants :

1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

2° Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;

3° Leur perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.

II.- Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d’affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part :

– le chiffre d’affaires durant la même période de l’année précédente ;

– ou, si l’entreprise le souhaite, le chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019 ;

– ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;

– ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ;

– ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.

III.- Pour les entreprises ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public, le chiffre d’affaires du mois de novembre 2020 mentionné au II n’intègre pas le chiffre d’affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison.

IV.- Lorsqu’elles sont constituées sous forme d’association, les personnes mentionnées au I ont au moins un salarié.

V.- Les conditions fixées aux 1° et 2° du I sont considérées au premier jour où la mesure de police administrative mentionnée au I de l’article 14 de la loi susvisée s’applique. Le seuil d’effectif est calculé selon les modalités prévues par le I de l’article L. 130-1 du code de la sécurité sociale et il est tenu compte de l’ensemble des salariés des entités liées lorsque l’entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre personne morale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce. »

Au 24 septembre 2021, ce décret n’a pas été modifié.

Il résulte de cette situation que toute société qui remplit les seuils visés ci-dessus et voit son activité affectée par l’une des mesures prise en application des textes visés au 1° de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne peut faire l’objet de procédures de recouvrement.

Si le principe est clair, il est difficile d’apprécier le fondement de certaines mesures de police et par conséquent de l’applicabilité de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020.

Concernant les mesures prises en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 et compte tenu du cadre temporel visé par l’article, la question ne se pose pas, à priori, dans la mesure où le délai posé par cet article est aujourd’hui dépassé.

Concernant les mesures prises en application du 2° du I de l’article 1er de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 et du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, la question est plus délicate.

En effet, si le « pass sanitaire » est visé par le 2° du II de l’article 1er de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021, le décret d’application n° 2021-699 du 1er juin 2021 dans sa version modifiée par le décret n°2021-1059 du 7 août 2021 précise qu’il est notamment pris en application du « code de la santé publique, notamment ses articles L. 3131-15 et L. 3131-17 » (Le mécanisme de pass sanitaire est en lui-même prévu à l’article 47-1 du décret n°2021-699 du 1er juin 2021 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043980310).

La mesure de « pass sanitaire » pourrait donc être rapprochée d’une mesure de police prise en application du 5° de l’article L.3131-15 du Code de la santé publique.

Il peut toutefois difficilement être contesté que la soumission de l’accès à un commerce au « pass sanitaire » procède également du 2° du I de l’article 1er de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021.

Cette disposition vise en effet expressément les mesures prises par le Premier ministre, par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, dans l’intérêt de la santé publique et aux seules fins de lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19 pour « 2° Réglementer l’ouverture au public, y compris les conditions d’accès et de présence, d’une ou de plusieurs catégories d’établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, à l’exception des locaux à usage d’habitation, en garantissant l’accès des personnes aux biens et aux services de première nécessité. »

Or, le « pass sanitaire » vise expressément la restriction de l’accès à différents types de locaux :

  • Les salles d’audition, de conférence, multimédia, de réunions, de quartiers, réserver aux associations. Les salles de spectacles ou de cabaret, de projection. Les salles polyvalentes à dominante sportive de plus de 1 200 m² ou d’une hauteur sans plafond de moins de 6,50 m relevant du type L,
  • les salles de jeux et de danse relevant du type P, les salons et expositions relevant du type T,
  • les établissements de plein air de type PA dont l’accès est habituellement contrôlé,
  • les établissements sportifs couverts de type X dont l’accès est habituellement contrôlé,
  • les établissements de culte de type V,
  • les expositions et salles de musées, les bibliothèques et centres de documentation de type S, les ERP de type N, les restaurants et débit de boisson,
  • Les ERP de type O, les hôtels, pension de famille, résidence de tourisme,
  • Les ERP de type OA, les hôtel-restaurants d’altitude,
  • Les ERP du type EF, les établissements flottants,
  • les ERP de type M s’ils dépendent de centre commerciaux de plus de 20.000 m² sur décision motivée du préfet.

Il pourrait par conséquent être considéré que le « pass sanitaire », permet aux commerces qui y sont soumis, de bénéficier de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020.

Le cas échéant, les sociétés remplissant les seuils visés au décret du 30 décembre 2020 et soumises à ces mesures seraient protégées de toute action en recouvrement.

Est-ce la volonté du législateur ?

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Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en droit des baux commerciaux


HSA AVOCATS
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