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Cour d’appel de Versailles 18 mars 2021 n°18/05433 : indemnité d’éviction et paiement des charges locatives

Acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail commercial du locataire évincé refusant de payer les travaux de rénovation du centre commercial.

Le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (article L. 145-28 du Code de commerce)

Le locataire évincé doit se conformer aux clauses et conditions du bail expiré et aux dispositions du code civil relatives au contrat de louage.

Si le locataire évincé ne s’y conforme pas, le bailleur peut :

  • solliciter la résiliation du bail à raison du manquement du locataire à ses obligations contractuelles,
  • refuser le paiement de l’indemnité d’éviction
  • rétracter l’offre de paiement de l’indemnité dans l’hypothèse de motifs nouveaux découverts après la délivrance du congé avec offre d’indemnité d’éviction
  • invoquer la clause résolutoire

Le locataire évincé doit payer à bonne date les loyers, taxes, charges et travaux contractuellement dus.

Dans les faits objets de l’arrêt de la Cour d’appel, le bailleur avait refacturé des travaux de rénovation du centre commercial.

Le bailleur avait fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, d’avoir à payer les charges locatives, comprenant la refacturation des travaux de rénovation du centre commercial.

Le locataire évincé soutenait qu’il s’agissait de « travaux futurs », que le montant était excessif car il représentait plus de 60% de son chiffre d’affaires annuel et que les travaux n’avaient aucune utilité pour un locataire évincé.

Le bailleur prouvait avoir réglé les travaux de rénovation du centre commercial, que ces travaux constituaient une charge contractuellement imputable au locataire évincé et précisait que l’origine de la créance était antérieure à la date d’effet du congé.

La Cour d’appel de Versailles fait droit à l’argumentation du bailleur en décidant que les travaux de rénovation sont imputables au preneur, « l’expiration du bail au 31 décembre 2014 étant sans effet sur cette imputabilité, dès lors que l’article L. 145-28 précité énonce que le maintien dans les lieux (postérieur au 31 décembre 2014) se fait aux conditions et clauses du contrat de bail expiré».

La Cour conclut « au regard des dispositions contractuelles particulièrement claires, notamment en ce qu’elles attirent l’attention du preneur sur la possibilité de travaux de rénovation lui incombant, [le locataire évincé] n’est pas fondé à invoquer l’inutilité des travaux du fait de son éviction, ni le caractère excessif de leur coût. »

La Cour constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ce qui a eu pour conséquence d’entraîner la déchéance du preneur de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Lire Cour d’appel de Versailles 12e ch. 18 mars 2021, RG 18/05433

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clause réputée indexation

Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate


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