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L’indemnité d’éviction : évaluation de la valeur du droit au bail

La valeur du droit est bail est évaluée sur la base d’un multiple de la différence entre le loyer de marché (appréciée par comparaison à des références de locations nouvelles) avec le loyer qui aurait été fixé par le Tribunal si le bail avait fait l’objet d’un renouvellement (loyer plafonné ou déplafonné).

Le cheminement à suivre pour calculer la valeur du droit au bail est le suivant :

  • Calculer le loyer de renouvellement plafonné selon l’Indice des Loyers commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaire (ILAT) sur la durée du bail écoulé
  • En cas de cause de déplafonnement, calculer le loyer de renouvellement déplafonné,
  • Calculer la valeur locative de marché, puis, en l’appliquant à la surface pondérée du local, en déduire un loyer théorique de marché annuel.
  • Faire la différence entre le loyer théorique de marché annuel et le loyer de renouvellement.
  • Enfin, il faut appliquer un coefficient multiplicateur de valorisation à cette différence.

Plus l’emplacement est bon commercialement, plus le coefficient de valorisation est élevé. Ces coefficients varient classiquement pour des boutiques situées en centre-ville entre :

  • 4 à 4,5 : Situation médiocre
  • 5 : Situation moyenne
  • 5,5 : Situation correcte
  • 6 à 6,5 : Bonne situation
  • 7 à 7,5 : Très bonne situation
  • 8 à 12 : Très haute valeur commerciale

Certains experts évaluent ces coefficients par rapport à la valeur locative de marché.

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