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Non-paiement du loyer et des charges durant la crise

Pour aider les commerces dans l’obligation de fermer ou de restreindre leur activité en raison d’une mesure administrative, le gouvernement a rétabli la levée des sanctions en cas de report ou non-paiement du loyer et des charges locatives.

Champ d’application du dispositif :

Les personnes concernées :

Pour faire face à l’épidémie du Covid-19, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application de la loi 2020-856 du 9 juillet 2020 sont provisoirement libérées du paiement de leur loyer et charges locatives dans les conditions fixées ci-dessous (loi, art. 14, I). Sont avant tout concernés les établissements recevant habituellement du public et ayant eu l’obligation de fermer en raison du deuxième confinement (décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020).

Un décret doit encore préciser les critères d’éligibilité du dispositif, notamment les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure administrative (loi, art. 14, I).

À noter. Ce dispositif fait écho aux mesures mises en place ce printemps dernier, lors du premier confinement, par l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020. En effet, la loi du 14 novembre 2020 rétablit, dans son article 14, les dispositions de l’ordonnance, à de rares nouveautés près.

Les loyers et charges concernés :

Peut être reporté le paiement des loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de la personne est affectée par une mesure de police (loi, art. 14, IV).

Application dans le temps du dispositif :

Le dispositif s’applique, rétroactivement, depuis le 17 octobre 2020 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle l’activité des personnes mentionnées ci-dessus cesse d’être affectée par une mesure administrative (loi, art. 14, II et VII).

Mesures relatives au défaut de paiement des loyers et charges locatives :
Gel des sanctions :

Les sanctions concernées. Depuis le 17 octobre et jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police, les personnes mentionnées ci-dessus ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents à leurs locaux professionnels ou commerciaux (loi, art. 14, II).

Les intérêts ou pénalités financières ne pourront être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné ci-dessus (loi, art. 14, IV).

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pratiquer de mesures conservatoires (loi, art. 14, II).

Les procédures d’exécutions en cours. De la même manière, les procédures d’exécution qui auraient été engagées durant cette période par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues (loi, art. 14, IV).

Un dispositif obligatoire. Toute stipulation contraire à ce dispositif, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite (loi, art. 14, IV).

Une exception : la compensation

Le gel des sanctions mis en place par le dispositif ne fait pas obstacle au paiement du loyer et des charges par voie de compensation (loi, art. 14, III ; c. civ. art. 1347). Cette précision ne figurait pas dans les mesures prises par l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 et fait suite à la décision rendue par la 18e chambre civile du Tribunal Judiciaire de Paris du 10 juillet 2020.

Autrement dit, si le bailleur doit une somme au locataire, il peut considérer que sa dette est payée à hauteur des loyers et charges impayés du locataire.

Mesures relatives à la distribution d’eau, de gaz et d’électricité :

Interdictions faites aux distributeurs :

Durant le premier confinement, il était interdit aux fournisseurs d’eau, de gaz et d’électricité d’interrompre, de suspendre et de réduire, y compris par la résiliation du contrat, la distribution d’eau, de gaz et d’électricité en cas de non-règlement des factures afférentes aux locaux commerciaux et professionnels. S’agissant des fournisseurs d’électricité, il leur était, de plus, interdit de réduire la puissance d’électricité distribuée (ord. 2020-316 du 25 mars 2020, art. 2). Ce dispositif est repris par la loi du 14 novembre 2020. Il s’applique rétroactivement depuis le 17 octobre et jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police (loi, art. 14, V).Toutefois, un décret doit encore préciser les conditions requises pour bénéficier de ces mesures.

Étalement du règlement des factures d’eau, de gaz et d’électricité :

Report des factures. Comme au printemps dernier, sont tenus de reporter, sur demande, le paiement des factures exigibles et non encore acquittées entre le 17 octobre 2020 et l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police (loi, art. 14, VI) :

  • les fournisseurs d’eau potable pour le compte des communes ;
  • les fournisseurs de gaz ou d’électricité titulaires de l’autorisation à cet effet et alimentant plus de 100 000 clients ;
  • les fournisseurs d’électricité qui interviennent dans les zones non interconnectées au réseau métropolitain continental ;
  • les entreprises locales de distribution.

Un décret doit encore déterminer les conditions dans lesquelles cette demande doit être effectuée.

Absence de sanctions. En aucun cas, le report des factures ne peut donner lieu à

des pénalités financières, frais ou indemnités (loi, art. 14, VI).

Durée du report. Le paiement des échéances reportées sera réparti de manière égale

sur les échéances de paiement des factures postérieures, sur une durée ne pouvant être inférieure à 6 mois (loi, art. 14, VI).

Loi 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, JO du 15, texte 1, art. 14