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Covid 19 – Fiscalité des abandons de loyer – loi n°2020-473 du 25 avril 2020

Si le propriétaire bailleur relève des BIC ou de l’IS, son bénéfice imposable est par principe constitué sur la base de son chiffre d’affaire, lui-même calculé en fonction de ses créances acquises, quelques soient ses encaissements réels.

Ainsi, un loyer couru mais impayé est néanmoins imposable pour, lui sauf s’il peut justifier de diligences importantes pour recouvrer son dû et ainsi passer une provision pour risque d’impayé.

En principe, s’il décide d’abandonner le loyer qui lui est dû, il commet un acte anormal de gestion passible d’une rectification (à moins qu’il ne justifie d’un intérêt commercial ou financier à consentir cet avantage au locataire).

Si le bailleur relève des revenus fonciers ou des BNC, la situation est différente. Il est par principe imposable sur ses seules recettes encaissées dans l’année, donc sur les loyers effectivement payés et non sur les loyers courus. Mais renoncer volontairement à un paiement constitue un acte de disposition qui revient en quelque sorte à encaisser le loyer puis le reverser au locataire… ce qui le rend imposable.

Ainsi, le propriétaire qui consentirait une remise de loyer se verrait, sauf exception, néanmoins imposé sur ces loyers abandonnés.

L’article 3 de la loi du 25 avril 2020 de finances rectificative modifie ces règles pour un certain laps de temps, afin d’inciter les bailleurs à abandonner leurs créances de loyers.

Loi n° 2020-473, 25 avr. 2020, art. 3, JO 26 avr.

Des grands bailleurs privés et des collectivités territoriales se sont montrés favorables à l’annulation des loyers des commerces fermés pour cause de covid- 19, la seconde loi de finances rectificative pour 2020 (L. n° 2020-473, 25 avr. 2020, JO 26 avr.) donne un cadre légal aux abandons de loyers commerciaux.

Aux termes de la loi nouvelle, lorsqu’un bailleur abandonne des loyers ou renonce à ceux-ci au profit de l’entreprise locataire entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, ces éléments de revenus ne sont considérés comme un revenu imposable ni au titre des revenus fonciers (CGI, art. 14 B nouv.), ni au titre des bénéfices non commerciaux (CGI, art. 92 B, nouv.).

Lorsque l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, le bénéfice de ces dispositions est subordonné à la condition que le bailleur puisse justifier par tous moyens des difficultés de trésorerie de l’entreprise.

Pour les BIC, le loyer courrant reste par principe imposable mais la loi nouvelle précise que les abandons de créances de loyer et accessoires afférents à des immeubles donnés en location à une entreprise n’ayant pas de lien de dépendance avec le bailleur consentis dans la même période, sont déductibles du bénéfice net dans leur intégralité (CGI, art. 39 en matière de bénéfices industriels et commerciaux ; rappr., CGI, art. 93 pour les bénéfices des professions non commerciales).

Il en ira de même des charges correspondant aux éléments de revenus ayant fait l’objet d’un abandon ou d’une renonciation (CGI, art. 14 B nouv.).

Enfin, concernant l’application de l’article 209-I, alinéa 3, du code général des impôts (qui prévoit qu’en cas de déficit subi pendant un exercice, ce déficit est considéré comme une charge de l’exercice suivant et déduit du bénéfice réalisé pendant ledit exercice dans la limite d’un montant de 1 000 000 € majoré de 50 % du montant correspondant au bénéfice imposable dudit exercice excédant ce premier montant), il est prévu que pour les sociétés auxquelles sont consentis des abandons de créances, la limite de 1 000 000 € est majorée du montant de ces abandons de créances

Exception faite des règles afférentes aux revenus fonciers (qui relèvent de l’année civile), les dispositions ci-dessus s’appliquent aux exercices clos à compter du 15 avril 2020.

Des questions ? Nous sommes là pour y répondre ici.

Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate au barreau de Paris