Suivez-nous

Vous recherchez un avocat spécialisé en bail commercial ou en immobilier pour assurer la défense de vos droits ? Pour préserver vos intérêts sur votre bail commercial ? Maître Heber-Suffrin et son équipe d’avocats sont présents pour vous conseiller. N’hésitez pas à nous contacter par téléphone (01 47 64 16 17) ou par email, nous vous répondrons dans les meilleurs délais.

Loyers Covid 19

 

Loyers commerciaux en période de crise sanitaire COVID 19

 
bar-restaurant-fermeture-covid-19
 

Les commerçants à l’abri de sanctions en cas de non-paiement du loyer et des charges durant la crise

Pour aider les commerces dans l’obligation de fermer ou de restreindre leur activité en raison d’une mesure administrative, le gouvernement a rétabli la levée des sanctions en cas de report ou non-paiement du loyer et des charges locatives.

Champ d’application du dispositif :

Les personnes concernées :

Pour faire face à l’épidémie du Covid-19, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application de la loi 2020-856 du 9 juillet 2020 sont provisoirement libérées du paiement de leur loyer et charges locatives dans les conditions fixées ci-dessous (loi, art. 14, I).

Sont avant tout concernés les établissements recevant habituellement du public et ayant eu l’obligation de fermer en raison du deuxième confinement (décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020).

Un décret doit encore préciser les critères d’éligibilité du dispositif, notamment les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure administrative (loi, art. 14, I).

À noter. Ce dispositif fait écho aux mesures mises en place ce printemps dernier, lors du premier confinement, par l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020.

En effet, la loi du 14 novembre 2020 rétablit, dans son article 14, les dispositions de l’ordonnance, à de rares nouveautés près.

Pour en savoir plus.

 

COVID-19 : REFUS DE CONDAMNER UN LOCATAIRE AU PAIEMENT DE SES LOYERS COMMERCIAUX (TJ PARIS 26 OCTOBRE 2020 n°20/53713 et n°22/55901)

En principe, un bailleur d’un bail commercial peut solliciter du juge des référés la condamnation de son locataire au paiement des loyers restant dus, à titre provisionnel (art. 809 ou art. 873 du Code de procédure civile). La procédure est celle du référé-provision.

Dans deux affaires (TJ PARIS 26 octobre 2020 n°20/53713 et n°22/55901), les bailleurs propriétaires d’un local dans lequel était exploitée une salle de sport, pour le premier, et une parapharmacie, pour le second, demandaient, en référé, la condamnation de leurs locataires à régler les loyers du 2éme et 3éme trimestre 2020, demeurés impayés.

Pour faire échec à la demande de paiement, les locataires faisaient état de contestations sérieuses : la force majeure du fait du confinement ; le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme Les deux arguments sont rejetés par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Le juge retient que : « Si l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures durant cette même période interdisait l’exercice par le créancier d’un certain nombre de mesures d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, ce texte n’avait pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par le locataire commercial dans les conditions prévues au contrat ».

Si le bailleur ne pouvait agir en recouvrement forcé de sa créance, le locataire devait régler ses loyers sauf accord contraire. Le juge des référés a néanmoins rejeté les demandes de paiement des deux bailleurs, jugeant les contestations des locataires sérieuses, mais sur le fondement de l’exécution de bonne foi des contrats.

Le juge des référés rappelle que : Les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

L’exception d’inexécution, soulevé par le locataire, doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées.

En l’espèce, dans les deux cas le juge des référés constate que :

  • le secteur d’activité du locataire a été fortement perturbé économiquement par le confinement décidé par les pouvoirs publics et les restrictions de déplacement de sa clientèle.
  • le locataire justifie par des échanges de courriers s’être rapproché de son bailleur pour essayer de trouver une solution amiable.

Il en déduit que la demande en paiement et dès lors sérieusement contestable et rejette la demande formée en référé par le bailleur. Cette décision est extrêmement intéressante. Concrètement, elle oblige le bailleur à assigner devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la condamnation de son locataire à payer les échéances des loyers du 2e et 3e trimestre 2020. Avant la crise sanitaire, une procédure au fond devant le tribunal judiciaire (ancien tribunal de grande instance) durait 2 ans en moyenne.

Compte tenu de du retard pris par les tribunaux en raison de la crise sanitaire, il est fort probable que nous allons connaître un allongement de la durée moyenne d’une procédure au fond devant le tribunal judiciaire (3 ans ?).

En pratique cette décision revient à donner des délais de paiement implicite au locataire, pour le paiement de ses loyers. Enfin, le locataire peut toujours demander devant le juge judiciaire jusqu’à 2 ans de délais de paiement.

La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 16 février 2021 est venue depuis suspendre les sanctions attachées au non-paiement des loyers commerciaux, sous conditions restant à définir par décret (période concernée, effectif, chiffre d’affaires ou encore montant de la perte de chiffre d’affaires).

Ainsi, aucune action judiciaire ou voie d’exécution forcée, notamment, ne peut être engagée à l’encontre des locataires en vue d’obtenir leur condamnation au paiement des loyers, charges, intérêts de retard. Si on combine la jurisprudence du tribunal judiciaire de Paris avec la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, cela offre de nouvelles perspectives pour les locataires quant au paiement des loyers de 2e, 3e, et 4e trimestre 2020.  

  • Le 4 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a rendu une ordonnance de référé.

TJ Boulogne-sur-Mer, 4 novembre 2020, n°20/00205.

Dans cette ordonnance, le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :

  • relevé que les moyens tirés de la force majeure, du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l’exception d’inexécution font actuellement l’objet d’analyses juridiques divergentes ;
  • ajouté que la réponse à ces questions ne relève pas de l’évidence et ne peut être tranchée que par le juge du fond ;
  • considéré que l’obligation du preneur d’acquitter les loyers et charges contractuellement dus entre le 15 mars 2020 et le 10 mai 2020 se heurte donc à une contestation sérieuse mais que le surplus de la dette est incontestable.

Le bailleur va être contraint d’assigner au fond devant le tribunal judiciaire.

  • L’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 5 novembre 2020

CA Grenoble, 5 novembre 2020, n° 16/0453.

Dans cet arrêt, la cour d’appel de Grenoble rejette les moyens tirés de l’exception d’exécution et de la force majeure et fait droit à la demande de paiement formulée par le bailleur.

Plus précisément, la cour d’appel de Grenoble :

  • rejette le moyen tiré de l’exception d’inexécution en précisant que « le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage » ;
  • rejette le moyen tiré de la force majeure, au motif qu’il n’est pas justifié par l’intimée de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n’a pas ainsi de conséquences irrésistibles.

En outre, si la résidence dans laquelle se trouvent les lots donnés à bail constitue bien une résidence de tourisme définie par l’article R321-1 du code du tourisme, ainsi que l’a rappelé le bail commercial dans son exposé, l’article 10 du décret du 11 mai 2020 modifié le 20 mai 2020, tout en interdisant l’accueil du public dans les résidences de tourisme, a prévu une dérogation concernant les personnes qui y élisent domicile, de sorte que toute activité n’a pas été interdite à l’intimée, laquelle ne produit aucun élément permettant de constater que l’activité qu’elle exerce ne correspond qu’à la location de locaux d’habitation proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, comme prévu à l’article R321-1 précité. Ce moyen ne peut qu’être rejeté. »

La Cour d’appel de Grenoble reste cependant silencieuse sur le moyen tiré de la perte partielle de la chose louée.

En cas de doute n’hésitez pas à faire appel au cabinet HSA AVOCATS – 01 47 64 16 17.

Contact

 

Cabinet HSA AVOCATS
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate au barreau de Paris
15, rue Théodule Ribot – 75017 – PARIS
06 75 65 58 57 – 01 47 64 16 17

Le ministre de l’économie, Bruno Le Maire, s’est notamment engagé à ce que les abandons de loyer donnent lieu à un avantage fiscal sous la forme d’un crédit d’impôt d’un montant correspondant à 30 % des loyers abandonnés.

Ce crédit d’impôt est augmenté à hauteur de 50% du montant des loyers abandonnés sur le mois de novembre lorsqu’ils bénéficient à des entreprises de moins de 250 salariés, ce qui est le cas en l’espèce :

« Le crédit d’impôt bénéficiera à tous les bailleurs, personnes physiques et personnes morales, quel que soit leur régime fiscal, qui abandonnent au moins un mois de loyer dû par des entreprises fermées administrativement ou appartenant au secteur de l’hôtellerie, des cafés et de la restauration.

Ce dispositif évitera aux bailleurs de se retrouver confrontés à un défaut de paiement ou à des impayés du locataire et permettra aux entreprises de bénéficier de loyers considérablement réduits.  

Voici le détail des dispositifs : Loyers de novembre 2020

Cette mesure est à destination des entreprises jusqu’à 5000 salariés:

  • Entreprises jusqu’à 250 salariés : les bailleurs qui renonceront aux loyers de novembre pourront bénéficier d’un crédit d’impôt de 50 % du montant des loyers abandonnés.
  • Entreprises entre 250 et 5000 salariés : les bailleurs qui renonceront aux loyers de novembre pourront bénéficier d’un crédit d’impôt des deux tiers du montant des loyers abandonnés.

Loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2020

Cette mesure est à destination des entreprises de moins de 250 salariés : Tout bailleur qui, sur les trois mois d’octobre, novembre et décembre 2020, accepte de renoncer à au moins 1 mois de loyer, pourra bénéficier d’un crédit d’impôt de 30% du montant des loyers abandonnés. » (https://www.economie.gouv.fr/covid19-soutien-entreprises/report-paiement-loyers

En cas de doute n’hésitez pas à faire appel au cabinet HSA AVOCATS – 01 47 64 16 17.

Contact

 

Cabinet HSA AVOCATS
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate au barreau de Paris
15, rue Théodule Ribot – 75017 – PARIS
06 75 65 58 57 – 01 47 64 16 17

 

 

A télécharger :

14 novembre 2020 – Loi n° 2020-1379 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire

29 octobre 2020 – Décrêt n° 2020-1310 prescrivant les mesures générales nécessaire pour faire face à l’épidémie de Covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire

16 octobre 2020 – Décret n° 2020-1262 : prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire

14 octobre 2020 – Décret n° 2020-1257 : déclarant l’état d’urgence sanitaire

28 septembre 2020 – Arrêté n° 2020-00773 : modifiant l’arrêté n° 2020-0770 du 25 septembre 2020

25 septembre 2020 – Arrêté n° 2020-00770 : mesures applicable à Paris nécessaire pour ralentir la propagation du virus Covid-19

09 juillet 2020 – Loi n° 2020-856 : sortie de l’état d’urgence sanitaire

31 mai 2020 – Décret n° 2020-663 – mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire 

25 avril 2020 – Ordonnance n° 2020-321 – règles de réunion

25 avril 2020 – Ordonnance n° 2020-473 – Contrats de syndic

25 avril 2020 – Loi n° 2020-473

24 avril 2020 – Mesures de soutien restaurants, cafés, hôtels, tourisme, événementiel, sport et culture 

17 avril 2020 – Circulaire N° NOR : JUSC2009856C : dispositions en matière de délais

16 avril 2020 – Nouvelle aides de l’Etat

15 avril 2020 – Ordonnance n° 2020-427 – dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid 19

14 avril 2020 – Décret n° 2020-423 – Mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire

10 avril 2020 – Conseil d’État N° 439883, Adaptation du fonctionnement des juridictions judiciaires

03 avril 2020 – Décret n° 2020-395 – Validité de l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire

02 avril 2020 – Décret n° 2020-394 – Conditions du fonds de solidarité

31 mars 2020 – Décret n° 2020-378 – Suspension des loyers Gaz Eau EDF 

30 mars 2020 : Décret n° 2020-371 – Conditions du fonds de solidarité 

27 mars 2020 – Décret n° 2020-344 – confinement étendu au 15 avril 2020

26 mars 2020 – Circulaire N° NOR : JUSC 2008609C

26 mars 2020 – Circulaire N° NOR : JUSC 2008608C – Suspension des délais

25 mars 2020 – Ordonnance n° 2020-316 – Loyers Gaz Eau EDF

25 mars 2020 – Ordonnance n° 2020-317 – Fonds solidarité

25 mars 2020 – Ordonnance n° 2020-306 – Prorogation délais échus

25 mars 2020 – Ordonnance n° 2020-305 – Adaptation des règles applicables devant les juridictions de l’ordre administratif

23 mars 2020 – Décret n° 2020-293 – Mesures urgences Covid 19

23 mars 2020 – Loi n° 2020-290 – Urgence Covid 19

15 mars 2020 – Arrêté en complément de l’arrêté du 14 mars 2020 de lutte contre la propagation du virus Covid 19

14 mars 2020 – Arrêté du 14 mars 2020 de lutte contre la propagation du virus Covid 19

08 mars 2018 – Décret 08-1354 – définition Micro-entreprises PME