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Cour d’appel de Paris, 2 juillet 2021 n°20/08315 : loyers Covid 19 et perte partielle de la chose louée – article 1722 du Code civil

La destruction de la chose louée (Article 1722 du code civil) peut s’entendre d’une perte matérielle mais également d’une perte juridique, notamment, en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. La perte partielle de la chose louée n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire.

La société locataire a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu, ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente.

Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative Covid 19.

La Cour d’appel de Paris retient dans cet arrêt :

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour contester l’obligation de la société Money Time, son liquidateur judiciaire fait valoir que du fait de la pandémie de Covid-19, l’exécution du bail est devenue excessivement onéreuse pour elle puisqu’elle a été tenue d’arrêter l’exploitation de son activité pendant le premier confinement, puis, à la suite des mesures administratives prises pour faire face à la deuxième vague épidémique en octobre 2020. La SELAFA MJA indique ainsi que la société Money Time s’est trouvée empêchée de jouir des locaux loués portant sur un établissement sportif couvert, conformément à leur destination contractuelle. Elle considère ainsi, que l’obligation de la société Money Time se heurte à une contestation sérieuse tenant d’une part, à la perte partielle de la chose louée conformément à l’article 1722 du code civil et, d’autre part, à la force majeure.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle mais également d’une perte juridique, notamment, en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. La perte partielle de la chose louée n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire.

En l’espèce, la société Money Time a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente.

Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative, postérieure au prononcé de son redressement judiciaire, de sorte que la demande du bailleur ne peut être accueillie et ce, sans qu’il soit utile d’examiner le second moyen invoqué relatif à la force majeure.

Lire l’arrêt

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Virginie HEBER-SUFFRIN
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