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Vous recherchez un avocat spécialisé en bail commercial ou en immobilier pour assurer la défense de vos droits ? Pour préserver vos intérêts sur votre bail commercial ? Maître Heber-Suffrin et son équipe d’avocats sont présents pour vous conseiller. N’hésitez pas à nous contacter par téléphone (01 47 64 16 17) ou par email, nous vous répondrons dans les meilleurs délais.

Bail commercial

Nous répondons à vos problématiques sur votre bail commercial

CENTRE COMMERCIAL HSA

HSA-Avocats conseille et défend les commerces, boutiques, brasseries, hôtels, bureaux, ERP, sites industriels, entrepôts lors des : 

  • congés avec ou sans offre de renouvellement 
  • renouvellements – fixation du prix du bail renouvelé 
  • révisions triennales
  • indemnités d’éviction (congé sans offre de renouvellement) 
  • résiliation/résolution du bail commercial (amiable ou judiciaire)
  • contentieux des loyers
  • protection des créances (saisie conservatoire, hypothèques…)
  • cession du fonds de commerce ou des parts sociales 
  • répartition du coût des travaux
  • sous-location
  • bail dérogatoire
  • déspécialisation
  • détermination des charges locatives
  • rédaction du bail
  • redressement/liquidation judiciaire 
Prescription de 2 ans si l'action en justice est fondée sur le statut des baux commerciaux

Le délai de 2 ans est fixé par L.145-60 du Code de commerce fixe

Il s’agit des actions suivantes :

  • révision triennale du loyer
  • du locataire en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative pour contester le congé du bailleur ou demander paiement une indemnité d’éviction (articles L.145-9 et L.145-10 du Code de commerce).
  • du bailleur en fixation d’une indemnité d’occupation (L.145-28 du Code de commerce) au titre du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction
  • contestation d’un motif invoqué en cas de congé portant refus de renouvellement du bail commercial pour faute grave et légitime du preneur
  • nullité du bailleur de la demande de renouvellement du preneur
  • requalification d’une convention locative en bail commercial nullité du congé
  • en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, après revendication par le preneur d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire
  • rétractation de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction visant à obtenir le paiement des intérêts sur les loyers payés d’avance
  • réajustement du loyer principal en cas de sous-location si le loyer du sous-bail est supérieur à celui du bail principal pour demander l’annulation d’une clause faisant obstacle à la révision du loyer (L145-37 à L145-39 du Code de commerce)
  • en annulation d’une clause faisant obstacle à la révision du loyer (L145-38 à L145-15 du Code de commerce)
  • en revendication de son droit direct par le sous-locataire
Prescription de 5 ans si l'action en justice est exercée en se fondant sur le bail commercial

Le délai de droit commun de prescription des actions personnelles et mobilières est fixé à cinq ans par l’article 2224 du Code civil.

  • paiement des loyers
  • contestation des charges locatives tant pour le bailleur que pour le locataire
  • remboursement des sommes payées à tort au bailleur (répétition de l’indu)
  • après échéance d’un bail dérogatoire pour revendiquer le statut de bail commercial
  • pour obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation due par un locataire occupant sans droit ni titre, ne pouvant plus invoquer le statut des baux commerciaux (L.145-28 du Code de commerce)
  • restitution du dépôt de garantie
  • résiliation d’un bail commercial pour inobservations de ses clauses
Pourquoi il est important de négocier les termes de votre bail Commercial ?

Le bail commercial est un des éléments essentiels du fonds de commerce et tant la viabilité que la rentabilité de l’exploitation dépendent de la négociation de ses termes.

Malgré leurs importances, les conditions générales du contrat sont le plus souvent concédées au Bailleur moyennant la négociation du seul loyer et d’éventuelles franchises de loyer.

Ce n’est finalement qu’à l’aune de difficultés (travaux à réaliser, divergences d’interprétation des clauses du bail, hausse du loyer) que le Preneur se rend compte de l’importance des conditions du bail autres que financières.

Afin de prévenir les potentiels litiges, il est important que les parties négocient de bonne foi le contrat qui sera le corps de l’exploitation du Preneur. D’autant que les dernières évolutions législatives intervenues et notamment de la réforme du droit des contrats conduisent tant le Bailleur que le Locataire à négocier l’intégralité des termes du bail.

Sur l’importance de la négociation des termes du bail

Initialement libre, le statut des baux commerciaux est venu encadrer de manière de plus en plus précise les termes d’un contrat qui constitue l’élément central du fonds de commerce. Alors que des clauses courtes et générales permettaient aux parties d’organiser rapidement les conditions de la location et la répartition des charges, le législateur et la jurisprudence ont imposés une rédaction de plus en plus explicite des termes du contrat.

Cette tendance a poussé les Bailleurs à proposer des baux exhaustifs venant transférer le plus de charges possibles au Locataire, celui-ci se voyant le plus souvent imposer les termes du contrat sans possibilité de négocier.

La réforme du droit des contrats de 2016 est venue rebattre les cartes de la négociation en prévoyant expressément la possibilité de sanctionner les contrats échappant au jeu de la négociation et imposés par le Bailleur au Locataire.

L’article 1110 nouveau du Code Civil dispose en son alinéa 2 que « Le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties. »

L’article 1171 ajoute que « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

 L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. »

Le Bailleur a par conséquent tout intérêt à négocier les termes du contrat de bail qu’il se propose de conclure avec son Locataire et surtout à conserver les preuves d’une telle négociation, faute de prendre le risque de voir le contrat réformé par le juge.

HSA assiste Bailleur ou Locataire lors de la rédaction des clauses du bail , durée, effet, loyer, indice, charges, article 606, conformité des locaux,vérification accord de la copropriété si nécessaire …

Révision triennale

Demande de révision, fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, avenant de révision, jeu de la clause d’indexation

En savoir plus sur l'indemnité d'éviction

L’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement

Locataire d’un local commercial, vous y avez développé votre activité, créé un fonds de commerce et constitué une clientèle. Le bail arrivant à son terme, le bailleur vous a délivré congé sans offre de renouvellement ou a refusé votre demande de renouvellement.

Si vous êtes régulièrement inscrit auprès du registre du commerce et des sociétés et avez respecté les obligations qui sont les votre au terme du contrat, le bailleur devra vous verser une indemnité dite d’éviction destinée à compenser le préjudice que vous cause le non renouvellement du bail.

Le montant de cette indemnité sera déterminé différemment selon le préjudice qu’entraine le non renouvellement.

Si le non renouvellement provoque la perte de la clientèle que vous avez constitué, c’est le plus souvent une indemnité visant à réparer la perte du fonds de commerce qui sera due par le bailleur.

Si au contraire, le non-renouvellement du bail n’entraine pas de perte ou une perte très limitée de clientèle, seule une indemnité de déplacement sera due par le bailleur.

Pendant toute la durée de la procédure tendant à la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, vous bénéficiez du droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions antérieures.

  • l’indemnité d’éviction : détermination de l’indemnité principale

L’indemnité principale correspond à la valeur du fonds de commerce

Traditionnellement, il est opéré une distinction entre l’indemnité de déplacement et l’indemnité de remplacement.

L’indemnité de remplacement est l’indemnité due au locataire lorsque l’éviction entraine, en raison le plus souvent de l’impossibilité pour le preneur de se rétablir à proximité, la perte de la clientèle et par conséquent du fonds de commerce.

L’indemnité de remplacement est fixée à la plus forte des deux valeurs entre :

La valeur du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail.

L’indemnité de déplacement est l’indemnité qui sera due au locataire si le bailleur rapporte la preuve que le locataire évincé ne perd pas son fonds de commerce. Ce sera notamment le cas lorsque le locataire exerce une activité à distance ou n’entrainant pas la réception de sa clientèle dans les locaux loués.

L’indemnité de déplacement est calculée sur la valeur du seul droit au bail.

Dans l’hypothèse où l’indemnité de déplacement serait supérieure à l’indemnité de remplacement, seule l’indemnité de remplacement est retenue.

  • l’indemnité d’éviction : les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent aux frais et dépenses annexes que le locataire évincé va devoir exposer en vue de poursuivre son exploitation dans de nouveaux locaux

Les indemnités accessoires généralement retenues sont :

  • Les frais de remploi (frais d’agence pour acheter un droit au bail ou un fonds de commerce et les frais fiscaux à hauteur de 3% entre 23.000 € et 200.000 € et 5% au-delà de 200.000 €),
  • Le trouble commercial (indemnisation du préjudice subi pendant le temps nécessaire à l’acquisition et à l’aménagement des nouveaux locaux – généralement estimés sur la base de 3 mois d’EBE moyen sur les 3 derniers exercices),
  • Frais de réinstallation (frais destinés à permettre au locataire d’aménager les nouveaux locaux dans un état à tout le moins équivalent aux locaux perdus),
  • Frais de déménagement sur justificatifs,
  • Frais divers (frais juridiques et administratifs tels que rédaction d’actes, formalités au RCS, mailing clientèle, … Généralement estimée entre 3.000 à 5.000 €)

D’autres méthodes existent et peuvent être utilisées, notamment pour vérifier l’estimation du fonds obtenue par la méthode par le chiffre d’affaires (par exemple la méthode d’évaluation par la rentabilité du fonds qui conduit à retenir un multiple de l’Excédent brut d’exploitation (EBE)).

  • L’indemnité d’éviction : la méthode usuelle d’évaluation du fonds de commerce est la méthode par le chiffre d’affaires

Cette méthode consiste à estimer la valeur du fonds sur la base d’un pourcentage du chiffre d’affaires moyen des 3 derniers exercices.

En cas de baisse ou d’augmentation du chiffre d’affaires, celui-ci peut être pondéré.

Le pourcentage à prendre en compte résulte de barèmes établis par la pratique et tiendra notamment compte :

  • De la nature du commerce,
  • De l’état du local,
  • De l’emplacement du local.

Exemples de barèmes :

Nature du commerce Fourchette de valeurs
Cordonnerie 70 à 100 %
Droguerie 30 à 60 %
Laboratoire d’analyses médicales 40 à 80 %
Pâtisserie 60 à 100 %
Prêt à porter de luxe 60 à 90 %
Prêt à porter vêtements 65 à 70 %
Restaurant 50 à 105%

 

D’autres méthodes existent et peuvent être utilisées, par exemple la méthode d’évaluation par la rentabilité du fonds qui conduit à retenir un multiple de l’Excédent brut d’exploitation (EBE)

  • L’indemnité d’éviction : évaluation de la valeur du droit au bail

La valeur du droit est bail est évaluée sur la base d’un multiple de la différence entre le loyer de marché (appréciée par comparaison à des références de locations nouvelles) avec le loyer qui aurait été fixé par le Tribunal si le bail avait fait l’objet d’un renouvellement (loyer plafonné ou déplafonné).

Le cheminement à suivre pour calculer la valeur du droit au bail est le suivant :

  • Calculer le loyer de renouvellement plafonné selon l’Indice des Loyers commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaire (ILAT) sur la durée du bail écoulé
  • En cas de cause de déplafonnement, calculer le loyer de renouvellement déplafonné,
  • Calculer la valeur locative de marché, puis, en l’appliquant à la surface pondérée du local, en déduire un loyer théorique de marché annuel.
  • Faire la différence entre le loyer théorique de marché annuel et le loyer de renouvellement.
  • Enfin, il faut appliquer un coefficient multiplicateur de valorisation à cette différence.

Plus l’emplacement est bon commercialement, plus le coefficient de valorisation est élevé. Ces coefficients varient classiquement pour des boutiques situées en centre-ville entre :

  • 4 à 4,5 : Situation médiocre
  • 5 : Situation moyenne
  • 5,5 : Situation correcte
  • 6 à 6,5 : Bonne situation
  • 7 à 7,5 : Très bonne situation
  • 8 à 12 : Très haute valeur commerciale

Certains experts évaluent ces coefficients par rapport à la valeur locative de marché.

  • L’indemnité d’éviction due en cas de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur

Lorsque pour différents motifs, vous ne pouvez plus exploiter correctement dans vos locaux, une résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur peut être diligentée qui aurait pour conséquence d’ouvrir droit au versement d’une indemnité d’éviction destinée :

  • À réparer le préjudice créé par la perte des locaux,
  • À permettre de vous réinstaller dans de nouveaux locaux pour poursuivre votre activité.

Techniquement, l’indemnité d’éviction se compose :

  • D’une indemnité principale dont l’assiette varie selon les conséquences de l’éviction (indemnité de déplacement en cas de simple perte des locaux ou indemnité de remplacement en cas de perte du fonds),
  • D’indemnités accessoires destinées à compenser le coût que peut emporter l’acquisition d’un nouveau local ou fonds (frais d’acquisition, double loyer, frais de déménagement, frais de réinstallation, …)

L’indemnité de remplacement est indemnité due au locataire lorsque l’éviction entraîne, en raison le plus souvent de l’impossibilité pour le preneur de se rétablir à proximité, la perte de la clientèle et par conséquent du fonds de commerce.

L’indemnité de remplacement est fixée à la plus forte des deux valeurs entre :

  • La valeur du fonds de commerce,
  • La valeur du droit au bail

L’indemnité de déplacement qui répare la perte du droit au bail, se calcule sur la base d’un multiple (entre 4 et 12 selon la situation du local) de l’économie de loyer perdue en raison du déplacement. L’économie de loyer se calcule en faisant la différence entre un loyer de marché pour des locaux équivalents et le loyer qui aurait été du en cas de renouvellement (loyer le plus souvent plafonné à la variation de l’Indice des Loyers commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaire (ILAT) sur la durée du bail écoulé).

  • À cette indemnité principale viennent s’ajouter :
  • Les frais de remploi (frais d’agence pour acheter un droit au bail ou un fonds de commerce – généralement estimés à 10% de l’indemnité principale- et les frais fiscaux à hauteur de 3% entre 23.000 € et 200.000 € et 5% au-delà de 200.000 €),
  • Le trouble commercial (indemnisation du préjudice subi pendant le temps nécessaire à l’acquisition et à l’aménagement des nouveaux locaux – généralement estimés sur la base de 3 mois d’EBE moyen sur les 3 derniers exercices),
  • Frais de réinstallation (frais destinés à permettre au locataire d’aménager les nouveaux locaux dans un état à tout le moins équivalent aux locaux perdus),
  • Frais de déménagement sur justificatifs,
  • Frais divers (frais juridiques et administratifs tels que rédaction d’actes, formalités au RCS, mailing clientèle, … Généralement estimée entre 3.000 à 5.000 €)
  • Frais de licenciement (sur justificatif).

En cas de doutes sur votre situation parlons en ensemble

Contentieux du recouvrement des loyers et des charges

Procédures en recouvrement des loyers et des charges, commandement de payer, sommation d’exécuter, procédure en référé acquisition de clause résolutoire, mesures d’exécutions

Résolution/résiliation judiciaire, déspécialisation,changement d'affectation, manquement à des obligations contractuelle

Déspécialisation, manquement à l’obligation de délivrance, non-respect de la destination, changement d’affectation, manquement à des obligations contractuelles, procédure en résolution judiciaire ou en résiliation judiciaire.

L'ICC : L'Indice du Coût de la Construction

L’ICC n’est plus l’indice de référence pour le calcul du plafonnement depuis PINEL/ACPTE

L’Indice du Coût de la Construction ou ICC a été créé en 1953 et servait à indexer des baux jusqu’au 31 août 2014.

La loi du 18 juin 2014 (PINEL/ACTPE ) a substitué l’ILAT à l’ICC comme indice de référence pour le calcul du plafonnement prévu à l’article L.145-34.

Si vous avez des doutes quant à l’indice de référence sur lequel est indexé votre bail, parlons-en.

En cas de doutes, parlons en ensemble.

Année

Trimestre

Valeur

Parution au J.O.

2019 T3 1 746 21/12/2019
2019 T2 1 746 21/09/2019
2019 T1 1 728 22/06/2019
2018 T4 1 703 23/03/2019
2018 T3 1 733 20/12/2018
2018 T2 1 699 20/09/2018
2018 T1 1 671 27/06/2018
2017 T4 1 667 22/03/2018
2017 T3 1 670 20/12/2017
2017 T2 1 664 20/09/2017
2017 T1 1 650 21/06/2017
2016 T4 1 645 22/03/2017
2016 T3 1 643 22/12/2016
2016 T2 1 622 21/09/2016
2016 T1 1 615 22/06/2016
2015 T4 1 629 24/03/2016
2015 T3 1 608 23/12/2015
2015 T2 1 614 20/09/2015
2015 T1 1 632 20/06/2015
2014 T4 1 625 15/03/2015
2014 T3 1 627 20/12/2014
2014 T2 1 621 19/09/2014
2014 T1 1 648 20/06/2014
2013 T4 1 615 06/04/2014
2013 T3 1 612 10/01/2014
2013 T2 1 637 08/10/2013
2013 T1 1 646 11/07/2013
2012 T4 1 639 10/04/2013
2012 T3 1 648 06/01/2013
2012 T2 1 666 07/10/2012
2012 T1 1 617 08/07/2012
2011 T4 1 638 08/04/2012
2011 T3 1 624 08/01/2012
2011 T2 1 593 09/10/2011
2011 T1 1 554 19/07/2011
2010 T4 1 533 10/04/2011
2010 T3 1 520 09/01/2011
2010 T2 1 517 10/10/2010
2010 T1 1 508 20/07/2010
2009 T4 1 507 11/04/2010
2009 T3 1 502 13/01/2010
2009 T2 1 498 14/10/2009
2009 T1 1 503 25/07/2009
2008 T4 1 523 25/04/2009
2008 T3 1 594 15/01/2009
2008 T2 1 562 12/10/2008
2008 T1 1 497 11/07/2008
2007 T4 1 474 12/06/2008
2007 T3 1 443 12/01/2008
2007 T2 1 435 17/10/2007
2007 T1 1 385 11/07/2007
2006 T4 1 406 27/04/2007
2006 T3 1 381 18/01/2007
2006 T2 1 366 17/10/2006
2006 T1 1 362 20/07/2006
2005 T4 1 332 13/04/2006
2005 T3 1 278 26/01/2006
2005 T2 1 276 19/10/2005
2005 T1 1 270 13/07/2005
2004 T4 1 269 13/04/2005
2004 T3 1 272 20/01/2005
2004 T2 1 267 21/10/2004
2004 T1 1 225 13/07/2004
2003 T4 1 214 16/04/2004
2003 T3 1 203 05/02/2004
2003 T2 1 202 17/10/2003
2003 T1 1 183 27/07/2003
2002 T4 1 172 16/04/2003
2002 T3 1 170 14/01/2003
2002 T2 1 163 18/10/2002
2002 T1 1 159 18/07/2002
2001 T4 1 140 18/04/2002
2001 T3 1 145 18/01/2002
2001 T2 1 139 17/10/2001
2001 T1 1 125 17/07/2001
2000 T4 1 127 15/04/2001
2000 T3 1 093 18/01/2001
2000 T2 1 089 19/10/2000
2000 T1 1 083 18/07/2000