Cass. 3ème civ., 26 mars 2020, n° 19-10415 Bail commercial Article 606 Vétusté
Bail commercial Article 606 : Sauf disposition expresse du bail, « le locataire, tenu, en vertu du bail, d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations autres que celles de l’article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont les conséquences de la vétusté ».
Cet arrêt a été rendu au visa des articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et 1755 du code civil.
Une société locataire exploitant un restaurant avait subi, dans le sous-sol de ses cuisines, un dommage résultant de la rupture due à la vétusté d’une canalisation en fonte.
Elle a assigné la bailleresse en paiement de dommages et intérêt et la cour d’appel de Colmar a rejeté sa demande au motif que le remplacement d’une canalisation d’évacuation d’eau vétuste, ne rentre pas dans les réparations énoncées à l’article 606 du code civil, seules laissées par le bail à la charge du bailleur.
Il n’existait dans le bail aucune disposition expresse transférant à la charge du locataire les travaux résultant de la vétusté quand bien même ceux-ci porteraient sur des parties ou équipements des locaux ne ressortissant pas à l’article 606 du code civil.
L’arrêt est cassé, la Cour de cassation énonçant qu’il résulte de la combinaison des textes visés ci-dessus que, sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnées par la vétusté n’est à la charge du locataire.
C’est ce que dispose l’article 1755 du code civil mais cette règle n’est pas d’ordre public.
Le bail, même sous l’empire de la loi du 18 juin 2014 pourrait transférer sur le locataire, à la condition que cela résulte d’une clause expresse, les réparations résultant de la vétusté, dès lors qu’elles ne portent pas sur des travaux visés à l’article 606 du code civil (Cass. 3e civ., 12 oct. 2004, RL 2005, p. 29 ; Cass. 3e civ., 5 avr. 2011, n° 10-14877 ; Cass. 3e civ., 18 mai 2011, n° 10-15946 ; Cass. 3e civ., 13 sept. 2011, n° 10-21027 ; Cass. 3e civ., 27 sept. 2011, n° 10-24065 ; Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-24799).
En revanche, en l’absence d’une telle clause, les réparations, quelles qu’elles soient, résultant de la vétusté sont à la charge du bailleur.
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Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate au barreau de Paris