Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate au barreau de Paris

Depuis plus de 25 ans, HSA consacre ses activités aux entreprises et aux particuliers, en conseil et en contentieux, en droit immobilier et baux commerciaux.

Les récentes réformes (Pinel 2014, Macron 2015, droit des contrats 2016) ont considérablement modifié le statut des baux commerciaux en faveur du locataire.

Nous avons mis au point un audit de conformité du bail permettant de détecter les irrégularités (clauses réputées non écrites, nulles ou abusives) et d’y remédier.

Si vous voulez connaitre « vos droits » faites auditer « votre bail »

BAUX COMMERCIAUX

HSA conseille et défend les particuliers et entreprises (PME, CAC 40, fonds d’investissements) dans la gestion de leurs problématiques liées à leurs locaux industriels et commerciaux, hôtels, bureaux, boutiques et centres commerciaux.

  • Litiges en droit immobilier 
  • Résiliation judiciaire ou amiable
  • Résolution judiciaire
  • Congés
  • Fixation du loyer du bail renouvelé
  • Révision triennale
  • Fixation de l’indemnité d’éviction
  • Contentieux des loyers
  • Protection des créances (voies d’excution/hypothèques/saisies)
  • Répartition du coût des travaux
  • Cession
  • Sous-location
  • Déspécialisation
  • Détermination de la répartition des charges locatives
  • Redressement/liquidation judiciaire
  • Rédaction et négociation du bail
  • Audit

Nous vous aidons à connaitre vos droits et nous proposons la régularisation des baux non conformes aux nouvelles dispositions légales (voir en fin du site).

IMMOBILIER

HSA défend dans les litiges civils et commerciaux : promesses et ventes d’immeuble, hypothèques, expertises, relations avec les administrateurs de biens, notaires et agents immobiliers.

Nos engagements
Solutions opérationnelles – Rapides – Coûts maîtrisés
Anticipation – Innovation – Réactivité

Retrouvez-nous sur sur notre chaîne YouTube « HSA AVOCATS » https://www.youtube.com/channel/UCkoYu4Nd-II79fVcHXDekdQ. Des conseils juridiques sont donnés périodiquement.

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hsa EST VOTRE CONSEIL

Détermine vos objectifs

Explique les règles de droit

Élabore votre stratégie juridique

Evite des litiges

Négocie vos contrats

HSA est votre défenseur

Évalue vos risques

Préserve vos preuves

Protège votre créance

Dialogue avec l’adversaire

Détermine vos préjudices

baux commerciaux

HSA assiste bailleurs et locataires lors de leurs problématiques liées au bail commercial

HSA a une connaissance approfondie de l’évolution de plusieurs quartiers parisiens emblématiques, le quartier Saint-Germain, le triangle d’or, l’Avenue des Champs Elysées, le quartier des Ternes, le quartier des Halles et le quartier Saint-Germain l’Auxerrois

Son expertise porte également sur des boutiques, bureaux, hôtels, résidences/hébergements pour personnes âgées et/ou de tourisme (locaux monovalents), centres commerciaux

Année

Trimestre

Valeur

Parution au J.O.

2019

T3

1 746

21/12/2019

2019

T2

1 746

21/09/2019

2019

T1

1 728

22/06/2019

2018

T4

1 703

23/03/2019

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T3

1 733

20/12/2018

2018

T2

1 699

20/09/2018

2018

T1

1 671

27/06/2018

2017

T4

1 667

22/03/2018

2017

T3

1 670

20/12/2017

2017

T2

1 664

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2017

T1

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2016

T4

1 645

22/03/2017

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T3

1 643

22/12/2016

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T2

1 622

21/09/2016

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T1

1 615

22/06/2016

2015

T4

1 629

24/03/2016

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T3

1 608

23/12/2015

2015

T2

1 614

20/09/2015

2015

T1

1 632

20/06/2015

2014

T4

1 625

15/03/2015

2014

T3

1 627

20/12/2014

2014

T2

1 621

19/09/2014

2014

T1

1 648

20/06/2014

2013

T4

1 615

06/04/2014

2013

T3

1 612

10/01/2014

2013

T2

1 637

08/10/2013

2013

T1

1 646

11/07/2013

2012

T4

1 639

10/04/2013

2012

T3

1 648

06/01/2013

2012

T2

1 666

07/10/2012

2012

T1

1 617

08/07/2012

2011

T4

1 638

08/04/2012

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T3

1 624

08/01/2012

2011

T2

1 593

09/10/2011

2011

T1

1 554

19/07/2011

2010

T4

1 533

10/04/2011

2010

T3

1 520

09/01/2011

2010

T2

1 517

10/10/2010

2010

T1

1 508

20/07/2010

2009

T4

1 507

11/04/2010

2009

T3

1 502

13/01/2010

2009

T2

1 498

14/10/2009

2009

T1

1 503

25/07/2009

2008

T4

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2008

T3

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T2

1 562

12/10/2008

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T1

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11/07/2008

2007

T4

1 474

12/06/2008

2007

T3

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2007

T2

1 435

17/10/2007

2007

T1

1 385

11/07/2007

2006

T4

1 406

27/04/2007

2006

T3

1 381

18/01/2007

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T2

1 366

17/10/2006

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T1

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20/07/2006

2005

T4

1 332

13/04/2006

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T1

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2004

T4

1 269

13/04/2005

2004

T3

1 272

20/01/2005

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21/10/2004

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T1

1 225

13/07/2004

2003

T4

1 214

16/04/2004

2003

T3

1 203

05/02/2004

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T2

1 202

17/10/2003

2003

T1

1 183

27/07/2003

2002

T4

1 172

16/04/2003

2002

T3

1 170

14/01/2003

2002

T2

1 163

18/10/2002

2002

T1

1 159

18/07/2002

2001

T4

1 140

18/04/2002

2001

T3

1 145

18/01/2002

2001

T2

1 139

17/10/2001

2001

T1

1 125

17/07/2001

2000

T4

1 127

15/04/2001

2000

T3

1 093

18/01/2001

2000

T2

1 089

19/10/2000

2000

T1

1 083

18/07/2000

Pensez à vérifier chaque année comment votre bailleur à calculé votre indexation car nous constatons régulièrement de nombreuses erreurs.

Année

Trimestre

Valeur

Parution au J.O.

2019

T3

114,85

24/12/2019

2019

T2

114,47

21/09/2019

2019

T1

113,88

22/06/2019

2018

T4

113,30

23/03/2019

2018

T3

112,74

20/12/2018

2018

T2

112,01

20/09/2018

2018

T1

111,45

27/06/2018

2017

T4

110,88

22/03/2018

2017

T3

110,36

20/12/2017

2017

T2

109,89

20/09/2017

2017

T1

109,41

21/06/2017

2016

T4

108,94

22/03/2017

2016

T3

108,69

24/12/2016

2016

T2

108,41

21/09/2016

2016

T1

108,20

22/06/2016

2015

T4

108,16

24/03/2016

2015

T3

107,98

23/12/2015

2015

T2

107,86

20/09/2015

2015

T1

107,69

20/06/2015

2014

T4

107,80

15/03/2015

2014

T3

107,62

20/12/2014

2014

T2

107,44

19/09/2014

2014

T1

107,38

20/06/2014

2013

T4

107,26

06/04/2014

2013

T3

107,16

10/01/2014

2013

T2

107,18

08/10/2013

2013

T1

107,09

13/07/2013

2012

T4

106,73

10/04/2013

2012

T3

106,46

06/01/2013

2012

T2

106,00

07/10/2012

2012

T1

105,31

08/07/2012

2011

T4

104,60

08/04/2012

2011

T3

103,64

12/01/2012

2011

T2

102,74

12/01/2012

2011

T1

101,96

12/01/2012

2010

T4

101,31

12/01/2012

2010

T3

100,84

12/01/2012

2010

T2

100,41

12/01/2012

2010

T1

100,00

12/01/2012

2009

T4

99,76

12/01/2012

2009

T3

99,86

12/01/2012

2009

T2

100,49

12/01/2012

2009

T1

100,97

12/01/2012

2008

T4

101,03

12/01/2012

2008

T3

100,59

12/01/2012

2008

T2

99,43

12/01/2012

2008

T1

98,32

12/01/2012

2007

T4

97,25

20/11/2014

2007

T3

96,45

20/11/2014

2007

T2

95,76

20/11/2014

2007

T1

95,06

20/11/2014

2006

T4

94,52

20/11/2014

2006

T3

93,78

20/11/2014

2006

T2

92,87

20/11/2014

2006

T1

92,00

20/11/2014

2005

T4

91,18

20/11/2014

2005

T3

90,51

20/11/2014

2005

T2

90,07

20/11/2014

2005

T1

89,64

20/11/2014

 

Pensez à vérifier chaque année comment votre bailleur à calculé votre indexation car nous constatons régulièrement de nombreuses erreurs.

 

Année

Trimestre

Valeur

Parution au J.O.

2019

T3

115,60

21/12/2019

2019

T2

115,21

21/09/2019

2019

T1

114,64

22/06/2019

2018

T4

114,06

23/03/2019

2018

T3

113,45

20/12/2018

2018

T2

112,59

20/09/2018

2018

T1

111,87

27/06/2018

2017

T4

111,33

22/03/2018

2017

T3

110,78

20/12/2017

2017

T2

110,00

20/09/2017

2017

T1

109,46

21/06/2017

2016

T4

108,91

22/03/2017

2016

T3

108,56

21/12/2016

2016

T2

108,40

21/09/2016

2016

T1

108,40

22/06/2016

2015

T4

108,41

24/03/2016

2015

T3

108,38

23/12/2015

2015

T2

108,38

20/09/2015

2015

T1

108,32

20/06/2015

2014

T4

108,47

15/03/2015

2014

T3

108,52

20/12/2014

2014

T2

108,50

19/09/2014

2014

T1

108,50

20/06/2014

2013

T4

108,46

06/04/2014

2013

T3

108,47

10/01/2014

2013

T2

108,50

08/10/2013

2013

T1

108,53

11/07/2013

2012

T4

108,34

10/04/2013

2012

T3

108,17

06/01/2013

2012

T2

107,65

07/10/2012

2012

T1

107,01

04/08/2012

2011

T4

106,28

08/04/2012

2011

T3

105,31

08/01/2012

2011

T2

104,44

09/10/2011

2011

T1

103,64

19/07/2011

2010

T4

102,92

10/04/2011

2010

T3

102,36

09/01/2011

2010

T2

101,83

10/10/2010

2010

T1

101,36

20/07/2010

2009

T4

101,07

11/04/2010

2009

T3

101,21

13/01/2010

2009

T2

102,05

15/10/2009

2009

T1

102,73

19/07/2009

2008

T4

103,01

25/04/2009

2008

T3

102,46

15/01/2009

2008

T2

101,20

13/11/2008

2008

T1

100,00

13/11/2008

2007

T4

98,90

20/11/2014

2007

T3

98,07

20/11/2014

2007

T2

97,45

20/11/2014

2007

T1

96,81

20/11/2014

2006

T4

96,40

20/11/2014

2006

T3

95,80

20/11/2014

2006

T2

95,00

20/11/2014

2006

T1

94,21

20/11/2014

2005

T4

93,46

20/11/2014

2005

T3

92,86

20/11/2014

2005

T2

92,46

20/11/2014

2005

T1

92,15

20/11/2014

 
 
 

Pensez à vérifier chaque année comment votre bailleur à calculé votre indexation car nous constatons régulièrement de nombreuses erreurs. 

Le bail commercial est un des éléments essentiels du fonds de commerce et tant la viabilité que la rentabilité de l’exploitation dépendent de la négociation de ses termes.

Malgré leurs importances, les conditions générales du contrat sont le plus souvent concédées au Bailleur moyennant la négociation du seul loyer et d’éventuelles franchises de loyer.

Ce n’est finalement qu’à l’aune de difficultés (travaux à réaliser, divergences d’interprétation des clauses du bail, hausse du loyer) que le Preneur se rend compte de l’importance des conditions du bail autres que financières.

Afin de prévenir les potentiels litiges, il est important que les parties négocient de bonne foi le contrat qui sera le corps de l’exploitation du Preneur. D’autant que les dernières évolutions législatives intervenues et notamment de la réforme du droit des contrats conduisent tant le Bailleur que le Locataire à négocier l’intégralité des termes du bail.

Sur l’importance de la négociation des termes du bail

Initialement libre, le statut des baux commerciaux est venu encadrer de manière de plus en plus précise les termes d’un contrat qui constitue l’élément central du fonds de commerce. Alors que des clauses courtes et générales permettaient aux parties d’organiser rapidement les conditions de la location et la répartition des charges, le législateur et la jurisprudence ont imposés une rédaction de plus en plus explicite des termes du contrat.

Cette tendance a poussé les Bailleurs à proposer des baux exhaustifs venant transférer le plus de charges possibles au Locataire, celui-ci se voyant le plus souvent imposer les termes du contrat sans possibilité de négocier.

La réforme du droit des contrats de 2016 est venue rebattre les cartes de la négociation en prévoyant expressément la possibilité de sanctionner les contrats échappant au jeu de la négociation et imposés par le Bailleur au Locataire.

L’article 1110 nouveau du Code Civil dispose en son alinéa 2 que « Le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties. »

L’article 1171 ajoute que « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

 L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. »

Le Bailleur a par conséquent tout intérêt à négocier les termes du contrat de bail qu’il se propose de conclure avec son Locataire et surtout à conserver les preuves d’une telle négociation, faute de prendre le risque de voir le contrat réformé par le juge.

HSA assiste Bailleur ou Locataire lors de la rédaction des clauses du bail , durée, effet, loyer, indice, charges, article 606, conformité des locaux,vérification accord de la copropriété si nécessaire …

Demande de révision, fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, avenant de révision, jeu de la clause d’indexation

Congé sans offre de renouvellement avec ou sans offre d’indemnité d’éviction, validation judiciaire du congé sans offre d’indemnité d’éviction, fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, droit de repentir du bailleur, restitution des lieux

Procédures en recouvrement des loyers et des charges, commandement de payer, sommation d’exécuter, procédure en référé acquisition de clause résolutoire, mesures d’exécutions

Déspécialisation, manquement à l’obligation de délivrance, non-respect de la destination, changement d’affectation, manquement à des obligations contractuelles, procédure en résolution judiciaire ou en résiliation judiciaire.

Mesures conservatoires devant le Juge de l’Exécution (JEX), hypothèques judiciaires provisoires, saisies des parts sociales, suivi des opérations d’exécution des décisions

Conséquences sur le bail de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire du bailleur ou du locataire

HSA accompagne ses clients à l’occasion des mises aux normes, de l’application de la législation relative à l’accès aux personnes à mobilité réduite, des demandes de dérogation (boutiques, grande distribution et établissements hôteliers)

Immobilier

HSA accompagne ses clients dans l’ensemble de leurs projets, problématiques et contentieux liés à l’immobilier.

HSA privilégiera à toute procédure judiciaire longue et coûteuse une solution amiable par le biais d’une négociation ou de la mise en œuvre des nouvelles procédures de Modes Alternatifs de Règlements des Conflits (MARC) (médiation, procédure participative, processus collaboratif)

  • Formation et effet de la vente
  • Litiges relatifs à l’accession à la propriété
  • Litiges relatifs à la promesse de vente
  • Relations avec les Administrateurs de biens, Notaires, Agent immobilier
  • Assistance pour la négociation
  • Assistance pour la négociation et la rédaction des baux, conventions d’occupation, cautions et garanties
  • Contentieux de recouvrement des loyers et charges
  • Procédures-mesures conservatoires, suivi des opérations d’exécution des décisions
  • Audits des conventions locatives et des obligations des bailleurs et des locataires
  • Actualisation des baux aux nouveaux dispositifs législatifs
  • Assistance pour la négociation et la rédaction des baux, conventions d’occupation, cautions et garanties
  • Sous-location-cession-renouvellement-résiliation-fixation judiciaire des loyers et des indemnités d’occupation
  • Contentieux de recouvrement des loyers et charges
  • Procédures-mesures conservatoires, suivi des opérations d’exécution des décisions
  • Contentieux de la destination et changement d’affectation
  • Copropriété
  • Litiges locatifs (Contentieux du bail, Recouvrement , Expulsion…)
  • Location de l’immeuble
  • Contentieux des Assemblées Générales de copropriétaires
  • Recouvrement de charges impayées

Hotels

HSA accompagne ses clients exploitants hôteliers et Bailleurs tout au long de la vie de leur bail. Compte tenu de l’évolution récente du statut des baux commerciaux vérifiez si votre bail est conforme aux dernières évolutions, législatives, réglementaires et jurisprudentielles.

HSA conseille ses clients bailleurs et exploitants hôteliers dans la rédaction et la conclusion de leurs baux en tenant compte des dernières évolutions législatives, réglementaires et jurisprudentielles.

HSA réalise également l’audit de leurs bail commercial que ce soit en cours de bail, à l’occasion d’une cession ou en prévision d’un renouvellement.

Grâce à la loi Pinel, le renouvellement du bail est l’occasion de rebattre les cartes du jeu de la répartition des charges et obligations entre Bailleur et Locataire hôtelier.

Traditionnellement, l’hôtelier locataire supportait souvent l’intégralité des charges de l’immeuble pesant normalement sur le propriétaire. Or, les nouvelles dispositions des articles L.145-1 et s. du Code de commerce viennent désormais exonérer le locataire de plusieurs d’entre elles.

Ne peuvent notamment plus être mis à la charge du locataire les fameux travaux de l’article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures, digues, murs de soutènement et de clôture), ainsi que tous les autres travaux qui pourraient être qualifiés de gros travaux au sens de cet article.

L’échéance du bail et son renouvellement « aux clauses et conditions du bail écoulé » sont plus que jamais l’occasion de renégocier les conditions du contrat (élargissement de la destination, répartition des charges et obligations…) à l’occasion de la mise en conformité du contrat avec les dispositions issues de la loi Pinel.

HSA assiste ses clients bailleurs et exploitants hôteliers pour les procédures de fixation du loyer du bail renouvelé, fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

En application de l’article R.145-10 du Code de commerce, la méthode traditionnellement pratiquée pour apprécier de la valeur locative de locaux monovalents à destination d’une activité d’hotellerie est dite “méthode hôtelière”.

Elle correspond à la pondération de la recette théorique maximale susceptible d’être réalisée par un hôtelier au moyen :

  • d’un abattement pour remises consenties à la clientèle (pouvant souvent aller jusqu’à 30%),
  • de l’application d’un taux d’occupation moyen (le plus souvent inversement proportionnel au classement de l’hôtel),
  • d’un pourcentage sur recette (qui varie selon le classement de l’hôtel)
  • d’abattements au titre des charges exorbitantes supportées par le locataire (travaux prescrit par les autorités administratives, taxe foncière, assurance de l’immeuble, …),
  • d’un abattement pour les éventuels travaux hôteliers réalisés en application des dispositions des articles L.311-1 à L.311-6 du Code du tourisme.

Si la méthode hôtelière est bien connue, il est important d’attirer l’attention des parties au bail sur les conditions dans lesquelles sont réalisés les travaux ouvrant droit au bénéfice des articles L.311-1 et suivant du Code du tourisme.

En application de ces dispositions, le propriétaire des murs d’un hôtel ne peut prétendre à aucune majoration de loyer pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite pour une durée de douze années du fait de la réalisation par le preneur de travaux prévus à l’article L.311-1 et notifiés préalablement à leur réalisation par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur.

Les travaux concernés sont ceux relatifs à :

  • La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;
  • L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;
  • L’équipement sanitaire ;
  • Le déversement à l’égout ;
  • L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;
  • L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;
  • L’aménagement des cuisines et offices ;
  • La construction de piscines.

Pour bénéficier des dispositions du Code du tourisme, l’exploitant d’un hôtel doit prendre soin de respecter les conditions substantielles posées à l’article L.311-2 :

  • Adresser un dossier complet des travaux comprenant notamment la liste des des travaux et un plan d’exécution,
  • Réaliser l’envoi en la forme d’un recommandé avec avis de réception,
  • La notification doit intervenir avant le début des travaux.
  • Il est impératif pour l’exploitant de respecter ces conditions mais surtout de conserver la preuve de ce respect (le plus souvent en conservant une copie du dossier complet adressé à laquelle sera annexée l’avis d’envoi et l’accusé de réception).

Le non respect des formalités substantielles de l’article L.311-2 fait perdre à l’exploitant le bénéfice des dispositions de l’article L.311-1 ce qui entrainera la fixation du loyer à la valeur locative des locaux conformément aux usages en vigueur dans la branche d’activité concernée, en tenant compte des travaux d’amélioration réalisés par le locataire (Cass. Civ. 3ème, 3 mai 2007, n°06-11.210).

En pratique

Dans le cadre d’une action en fixation du loyer d’un bail renouvelé portant sur des locaux monovalents destiné à un usage hôtelier, le preneur à bail prétendait à un abattement de 5 % sur la valeur locative (correspondant à un abattement de près de 12.000 € sur le loyer annuel et 144.000 € sur la durée du bail) au regard de travaux réalisés conformément aux articles L.311-1 et suivants du Code du tourisme.

Afin de justifier du respect des dispositions du Code du tourisme, le preneur à bail a produit aux débats le courrier adressé au bailleur préalablement à l’exécution des travaux accompagné du plan d’exécution et de la liste des travaux.

Si l’Expert judiciaire a pris en compte l’abattement souhaité par le locataire dans son appréciation de la valeur locative des lieux, le bailleur a soulevé devant le Juge des loyers commerciaux l’absence de production par le preneur à bail de l’avis de réception du recommandé et par conséquent l’absence de preuve du respect des conditions substantielles posées par l’article L.311-2.

A défaut de production de l’avis de réception, le Juge des loyers commerciaux a fait droit à l’argumentation du bailleur et a rejeté l’abattement sollicité.

Il est par conséquent particulièrement important de conserver la preuve du respect des dispositions posées par l’article L.311-2 du Code du tourisme.

 

Arrivé le moment de passer la main, il est tentant de céder son fonds de commerce à un repreneur tout en conservant la propriété des murs.

La liberté contractuelle dominant les rapports entre propriétaire et locataire, une telle cession ne posait jusqu’à présent que peu de contraintes au propriétaire-cédant hôtelier pour organiser les conditions dans lesquelles le repreneur du fonds allait pouvoir poursuivre l’exploitation de l’hôtel.

L’entrée en vigueur de la loi ACTPE, applicable à tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, est venue changer la donne en revisitant l’ensemble du statut des baux commerciaux.

Si les contrats font souvent supporter l’intégralité des charges de l’immeuble pesant normalement sur le propriétaire au locataire exploitant, les nouvelles dispositions introduites aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce viennent expressément exonérer celui-ci de plusieurs d’entre elles (notamment les gros travaux visés à l’article 606 du Code civil).

Faute de s’exposer à la contestation des stipulations du contrat dès la réception des premières factures par son repreneur, le propriétaire hôtelier cédant devra prendre soin de réviser son bail à l’aune de la loi ACTPE.

Tenant compte de l’évolution législative, HSA accompagne ses clients bailleurs et exploitants hôteliers pour la réalisation de travaux hôteliers, leurs travaux de mises aux normes (ERP, Accessibilité, Sécurité, …) ainsi que, le cas échéant leurs demandes de dérogations (Accessibilité et Ad’AP).

Audit dE bail commercial

Les dernières réformes Pinel /ACTPE (2014), Macron (2015) et la réforme du droit des contrats (2016) ont modifié considérablement le statut des baux commerciaux dans un sens très « pro-locataire ».

Ces réformes sont une aubaine pour le locataire d’obtenir le remboursement de sommes payées à tort au bailleur (charges indues, charges disproportionnées, charges illicites…).

L’audit permet d’éviter de respecter des clauses qui sont inapplicables (nulles ou réputées non écrites).

Faites auditer votre bail – Réduisez vos coûts – Evitez des contentieux

• Locataires : valorisez votre fonds de commerce, cessez de respecter des clauses nulles, obtenez le remboursement de paiements indus

• Bailleurs: sécurisez votre patrimoine, identifiez et corrigez les irrégularités, provisionnez votre risque

L’intérêt financier à faire auditer votre bail commercial :

  • Si la clause d’indexation est illicite le locataire peut demander sa suppression et le remboursement des sommes versées

Ex. Condamnation du bailleur à rembourser au locataire 174.219,26 € (Cour d’appel Paris 30 janvier 2019, n°17/07597) Ex.2 Condamnation du bailleur à rembourser 53.264,31 €  (Cour de cassation 14 janvier 2016, n° 14-24.681)

  • Si la régularisation annuelle des charges est non conforme, le locataire peut demander le remboursement des appels de charges perçus

Ex. Condamnation du bailleur au remboursement de 21.342,80 € d’appels provisionnels sur charges non justifiées ni régularisées : Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2018, n° 17/10733)

  • Si les clauses transférant certains impôts au locataire sont mal libellées (taxe foncière, taxe de balayage, TEOM, taxe sur les locaux  à usage de bureaux, CET etc…) le locataire peut en demander le remboursement

Ex. Confirmation de la condamnation du bailleur au remboursement de 44.721,55 € de charges non justifiées et notamment de 6.092 € de TEOM (Cass. civ. 3, 13-09-2018, n° 17-22.498) 

Ex. Taxe foncière indue : 10 000 €/ an  – préjudice financier sur 9 ans : 90 000 €

  • Si les charges de travaux et honoraires mis à la charge du bailleur sont illicites, le locataire peut en demander le remboursement (article 606, remplacement, vétusté, ravalement, mise en conformité, charges prescrites par les administrations et honoraires liés à la réalisation des travaux…)

Ex. Condamnation du bailleur à 17.260,10 € au titre de travaux de ravalement (Cour d’appel de Paris, 08 décembre 2015, n° 14/20433)

  • Si les états prévisionnels des travaux des trois prochaines années ne sont pas mentionnés en annexe du bail, le locataire peut contester tout appel de charges relatifs à ces travaux
  • Si la clause résolutoire n’est pas légale le locataire peut demander sa suppression, etc…

INTERVENTIONS

Bruno Van Overtveld animera une formation sur comment définir et maintenir un cap dans un climat agressif à la Maison du Barreau le jeudi 16 janvier 2020. 

A ses côtés, Laurence Krief, membre du conseil de l’ordre et Virginie Heber-Suffrin, avocat.

« Définir et maintenir un cap dans un climat agressif. »

Jeudi 16 janvier 2020 de 18h30 à 20h30 à La Maison du Barreau

« Ça doit être passionnant la J21, vraiment.

Quant à ce nouveau TGI, cet avant-gardisme architectural baigné dans la lumière, non vraiment, vous êtes gâtés.

Et puis vous êtes totalement dans votre époque, vous avez le RPVA alors que vos enfants sont encore sur INSTAGRAM.

Ça doit être passionnant d’être Avocat, vraiment.

Des clients qui trouvent la justice hyper réactive, une autorité de tutelle aux petits soins, les MARD pour faire corps avec ses dossiers, une saine visibilité sur ses honoraires et un régime de retraite à faire rougir.

Mais si un jour ça devait changer ?

Si un jour le temps technologique prenait le pas sur le temps humain.

Si un jour l’Avocat flamboyant attaqué par trop de RCP, trop d’aberration, laissait apparaitre trop de brèches.

Si le stress devenait votre pire associé…

Comment se protéger et comment avancer dans cette nouvelle jungle ?

Quelle posture pour reprendre la main sur cet écosystème de plus en plus complexe ?

Au travers d’un échange direct, prospectif, confrontant, je vous propose d’interagir avec vous pour vous transmettre quelques clés issues du monde des dirigeants.

Et qui sait, inventer « l’Avocat augmenté » de demain…

 

ADAPTATION ET AGILITÉ FACE AUX REFORMES ET AUX ÉVOLUTIONS.
AVOCAT : ACTEUR DU CHANGEMENT !

Conférence animée par Monsieur David Démann, psychothérapeute.

Partie 1

 Comment adopter un état d’esprit objectif, factuel et agile afin d’intégrer les nouvelles
problématiques, les nouveaux usages ainsi que les nouveaux potentiels ;
 Mettre en oeuvre une approche facilitatrice du changement ;

Partie 2

 Gérer ses peurs, inquiétudes, stress, angoisses et ouvrir la porte à une attitude positive ;
 Faire le deuil des règles et usages du passé pour exister au présent d’une manière optimale
en intégrant les évolutions ;

Partie 3

 Faire vivre un message pragmatique et résilient en terme de communication d’équipe ;
 Adopter une communication efficace et génératrice de potentiel avec la clientèle.

 

Mercredi 15 janvier 2020 de 18h30 à 20h30 à La Maison du Barreau
2/4 rue de Harlay, 75001 Paris

HSA Réseau

Engagé au côté de ses clients, HSA propose une offre complète de services couvrant l’ensemble des domaines du droit en collaborant depuis des années avec des professionnels qualifiés, avocats, experts comptables, notaires, huissiers, coachs de dirigeants, spécialistes en prévention des risques psycho-sociaux, psychologues, partageant des valeurs communes, au sein de HSA Réseau.