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Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocat au barreau de Paris

Fondé en 1994, le cabinet HSA consacre l’ensemble de ses activités aux entreprises et aux particuliers. HSA agit en conseil et en contentieux en baux commerciaux et en immobilier.

Son organisation épouse au plus près l’activité de ses clients, lui permettant de réagir plus vite et plus efficacement aux questions qu’ils lui soumettent.

L’organisation spécifique du cabinet privilégie la disponibilité, l’adaptabilité et la réactivité. HSA a développé une démarche envisageant le droit non comme une discipline théorique, mais innovante, pour rapporter à ses clients des solutions opérationnelles, rapides, sécurisées, à des coûts maîtrisés.

Réactivité, combativité, anticipation et innovation sont les premières qualités revendiquées par HSA.

BAUX COMMERCIAUX

HSA accompagne bailleurs et locataires d’hôtels, bureaux, boutiques, centres commerciaux et sites industriels pour :

• rédiger leur bail commercial
• éviter les litiges en cours de bail ou leur faire face
• mettre fin au bail

• congé/renouvellement/révision triennale
• indemnité d’éviction
• résiliation/résolution
• contentieux des loyers
• protection des créances (JEX, hypothèques, saisies)
• répartition du coût des travaux
• cession/sous-location/déspécialisation
• détermination des charges locatives
• redressement/liquidation judiciaire

IMMOBILIER

HSA conseille également ses clients dans leurs litiges civils et commerciaux, promesses de vente et ventes d’immeuble, hypothèques judiciaires, expertises judiciaires, relations entre administrateurs de biens, notaires et agents immobiliers.

NOUS VOUS AIDONS A PRENDRE LES BONNES DECISIONS AU BON MOMENT

Les dernières réformes Pinel /ACTPE (2014), Macron (2015) et la réforme du droit des contrats (2016) ont modifié considérablement le statut des baux commerciaux dans un sens très « pro-locataire ». 

Notre équipe propose actuellement un accompagnement à l’occasion du renouvellement du bail.

Locataires : si vous devez dans les mois qui viennent signer un renouvellement, le bailleur ne peut pas vous imposer la signature d’un nouveau bail, en cas de clauses non conformes à la législation en vigueur. C’est l’occasion pour le locataire de renégocier les conditions de son bail. 

Bailleurs : HSA vous aide à déterminer les clauses qui doivent être modifiées lors du renouvellement pour respecter les nouvelles exigences légales.

 

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hsa EST VOTRE CONSEIL

Détermine vos objectifs

Explique les règles de droit

Élabore votre stratégie juridique

Evite des litiges

Négocie vos contrats

HSA est votre défenseur

Évalue vos risques

Préserve vos preuves

Protège votre créance

Dialogue avec l’adversaire

Détermine vos préjudices

baux commerciaux

HSA assiste bailleurs et locataires lors de leurs problématiques liées au bail commercial

HSA a une connaissance approfondie de l’évolution de plusieurs quartiers parisiens emblématiques, le quartier Saint-Germain, le triangle d’or, l’Avenue des Champs Elysées, le quartier des Ternes, le quartier des Halles et le quartier Saint-Germain l’Auxerrois

Son expertise porte également sur des boutiques, bureaux, hôtels, résidences/hébergements pour personnes âgées et/ou de tourisme (locaux monovalents), centres commerciaux

Le bail commercial est un des éléments essentiels du fonds de commerce et tant la viabilité que la rentabilité de l’exploitation dépendent de la négociation de ses termes.

Malgré leurs importances, les conditions générales du contrat sont le plus souvent concédées au Bailleur moyennant la négociation du seul loyer et d’éventuelles franchises de loyer.

Ce n’est finalement qu’à l’aune de difficultés (travaux à réaliser, divergences d’interprétation des clauses du bail, hausse du loyer) que le Preneur se rend compte de l’importance des conditions du bail autres que financières.

Afin de prévenir les potentiels litiges, il est important que les parties négocient de bonne foi le contrat qui sera le corps de l’exploitation du Preneur. D’autant que les dernières évolutions législatives intervenues et notamment de la réforme du droit des contrats conduisent tant le Bailleur que le Locataire à négocier l’intégralité des termes du bail.

Sur l’importance de la négociation des termes du bail

Initialement libre, le statut des baux commerciaux est venu encadrer de manière de plus en plus précise les termes d’un contrat qui constitue l’élément central du fonds de commerce. Alors que des clauses courtes et générales permettaient aux parties d’organiser rapidement les conditions de la location et la répartition des charges, le législateur et la jurisprudence ont imposés une rédaction de plus en plus explicite des termes du contrat.

Cette tendance a poussé les Bailleurs à proposer des baux exhaustifs venant transférer le plus de charges possibles au Locataire, celui-ci se voyant le plus souvent imposer les termes du contrat sans possibilité de négocier.

La réforme du droit des contrats de 2016 est venue rebattre les cartes de la négociation en prévoyant expressément la possibilité de sanctionner les contrats échappant au jeu de la négociation et imposés par le Bailleur au Locataire.

L’article 1110 nouveau du Code Civil dispose en son alinéa 2 que « Le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties. »

L’article 1171 ajoute que « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

 L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. »

Le Bailleur a par conséquent tout intérêt à négocier les termes du contrat de bail qu’il se propose de conclure avec son Locataire et surtout à conserver les preuves d’une telle négociation, faute de prendre le risque de voir le contrat réformé par le juge.

HSA assiste Bailleur ou Locataire lors de la rédaction des clauses du bail , durée, effet, loyer, indice, charges, article 606, conformité des locaux,vérification accord de la copropriété si nécessaire …

Les dernières réformes Pinel /ACTPE (2014), Macron (2015) et la réforme du droit des contrats (2016) ont modifié considérablement le statut des baux commerciaux dans un sens très « pro-locataire ».

Pour le locataire ces réformes sont une aubaine pour obtenir le remboursement de sommes payées à tort au bailleur (charges indues, charges disproportionnées, charges illicites…) et la nullité des clauses illicites ou réputées non-écrites (réputées ne jamais avoir existé) figurant dans le bail. L’audit permet également d’éviter de devoir respecter des clauses inapplicables.

• Exemples

– Si la clause d’indexation est stipulée uniquement à la hausse le locataire peut demander sa suppression et le remboursement des sommes versées

Ex. Condamnation du bailleur à rembourser au locataire 174.219,26 € (Cour d’appel Paris 30 janvier 2019, n°17/07597) Ex.2 Condamnation du bailleur à rembourser 53.264,31 € (Cour de cassation 14 janvier 2016, n° 14-24.681)

– Si la régularisation annuelle des charges est non conforme, le locataire peut demander le remboursement des appels de charges perçus

Ex. Condamnation du bailleur au remboursement de 21.342,80 € d’appels provisionnels sur charges non justifiées ni régularisées : Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2018, n° 17/10733)

– Si les clauses transférant certains impôts au locataire sont mal libellées (taxe foncière, taxe de balayage, TEOM, taxe sur les locaux à usage de bureaux, CET etc…) le locataire peut en demander le remboursement

Ex. Confirmation de la condamnation du bailleur au remboursement de 44.721,55 € de charges non justifiées et notamment de 6.092 € de TEOM (Cass. civ. 3, 13-09-2018, n° 17-22.498)

Ex. Taxe foncière indue : 10 000 €/ an – préjudice financier sur 9 ans : 90 000 €

– Si les charges de travaux et honoraires mis à la charge du bailleur sont illicites, le locataire peut en demander le remboursement (article 606, remplacement, vétusté, ravalement, mise en conformité, charges prescrites par les administrations et honoraires liés à la réalisation des travaux…)

Ex. Condamnation du bailleur à 17.260,10 € au titre de travaux de ravalement (Cour d’appel de Paris, 08 décembre 2015, n° 14/20433)

– Si les états prévisionnels des travaux des trois prochaines années ne sont pas mentionnés en annexe du bail, le locataire peut contester tout appel de charges relatifs à ces travaux

– Si la clause résolutoire n’est pas légale le locataire peut demander sa suppression, etc…

Demande de révision, fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, avenant de révision, jeu de la clause d’indexation

Congé sans offre de renouvellement avec ou sans offre d’indemnité d’éviction, validation judiciaire du congé sans offre d’indemnité d’éviction, fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, droit de repentir du bailleur, restitution des lieux

Procédures en recouvrement des loyers et des charges, commandement de payer, sommation d’exécuter, procédure en référé acquisition de clause résolutoire, mesures d’exécutions

Déspécialisation, manquement à l’obligation de délivrance, non-respect de la destination, changement d’affectation, manquement à des obligations contractuelles, procédure en résolution judiciaire ou en résiliation judiciaire.

Mesures conservatoires devant le Juge de l’Exécution (JEX), hypothèques judiciaires provisoires, saisies des parts sociales, suivi des opérations d’exécution des décisions

Abus de bien social (ABS)

Abus de majorité lors des décisions relatives au bail prises en assemblée générale

Conséquences sur le bail de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire du bailleur ou du locataire

HSA accompagne ses clients à l’occasion des mises aux normes, de l’application de la législation relative à l’accès aux personnes à mobilité réduite, des demandes de dérogation (boutiques, grande distribution et établissements hôteliers)

Immobilier

HSA accompagne ses clients dans l’ensemble de leurs projets, problématiques et contentieux liés à l’immobilier.

HSA privilégiera à toute procédure judiciaire longue et coûteuse une solution amiable par le biais d’une négociation ou de la mise en œuvre des nouvelles procédures de Modes Alternatifs de Règlements des Conflits (MARC) (médiation, procédure participative, processus collaboratif)

  • Formation et effet de la vente
  • Litiges relatifs à l’accession à la propriété
  • Litiges relatifs à la promesse de vente
  • Relations avec les Administrateurs de biens, Notaires, Agent immobilier
  • Assistance pour la négociation
  • Assistance pour la négociation et la rédaction des baux, conventions d’occupation, cautions et garanties
  • Contentieux de recouvrement des loyers et charges
  • Procédures-mesures conservatoires, suivi des opérations d’exécution des décisions
  • Audits des conventions locatives et des obligations des bailleurs et des locataires
  • Actualisation des baux aux nouveaux dispositifs législatifs
  • Assistance pour la négociation et la rédaction des baux, conventions d’occupation, cautions et garanties
  • Sous-location-cession-renouvellement-résiliation-fixation judiciaire des loyers et des indemnités d’occupation
  • Contentieux de recouvrement des loyers et charges
  • Procédures-mesures conservatoires, suivi des opérations d’exécution des décisions
  • Contentieux de la destination et changement d’affectation
  • Copropriété
  • Litiges locatifs (Contentieux du bail, Recouvrement , Expulsion…)
  • Location de l’immeuble
  • Contentieux des Assemblées Générales de copropriétaires
  • Recouvrement de charges impayées

Hotels

HSA accompagne ses clients exploitants hôteliers et Bailleurs tout au long de la vie de leur bail. Compte tenu de l’évolution récente du statut des baux commerciaux vérifiez si votre bail est conforme aux dernières évolutions, législatives, réglementaires et jurisprudentielles.

HSA conseille ses clients bailleurs et exploitants hôteliers dans la rédaction et la conclusion de leurs baux en tenant compte des dernières évolutions législatives, réglementaires et jurisprudentielles.

HSA réalise également l’audit de leurs bail commercial que ce soit en cours de bail, à l’occasion d’une cession ou en prévision d’un renouvellement.

Grâce à la loi Pinel, le renouvellement du bail est l’occasion de rebattre les cartes du jeu de la répartition des charges et obligations entre Bailleur et Locataire hôtelier.

Traditionnellement, l’hôtelier locataire supportait souvent l’intégralité des charges de l’immeuble pesant normalement sur le propriétaire. Or, les nouvelles dispositions des articles L.145-1 et s. du Code de commerce viennent désormais exonérer le locataire de plusieurs d’entre elles.

Ne peuvent notamment plus être mis à la charge du locataire les fameux travaux de l’article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures, digues, murs de soutènement et de clôture), ainsi que tous les autres travaux qui pourraient être qualifiés de gros travaux au sens de cet article.

L’échéance du bail et son renouvellement « aux clauses et conditions du bail écoulé » sont plus que jamais l’occasion de renégocier les conditions du contrat (élargissement de la destination, répartition des charges et obligations…) à l’occasion de la mise en conformité du contrat avec les dispositions issues de la loi Pinel.

HSA assiste ses clients bailleurs et exploitants hôteliers pour les procédures de fixation du loyer du bail renouvelé, fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

En application de l’article R.145-10 du Code de commerce, la méthode traditionnellement pratiquée pour apprécier de la valeur locative de locaux monovalents à destination d’une activité d’hotellerie est dite “méthode hôtelière”.

Elle correspond à la pondération de la recette théorique maximale susceptible d’être réalisée par un hôtelier au moyen :

  • d’un abattement pour remises consenties à la clientèle (pouvant souvent aller jusqu’à 30%),
  • de l’application d’un taux d’occupation moyen (le plus souvent inversement proportionnel au classement de l’hôtel),
  • d’un pourcentage sur recette (qui varie selon le classement de l’hôtel)
  • d’abattements au titre des charges exorbitantes supportées par le locataire (travaux prescrit par les autorités administratives, taxe foncière, assurance de l’immeuble, …),
  • d’un abattement pour les éventuels travaux hôteliers réalisés en application des dispositions des articles L.311-1 à L.311-6 du Code du tourisme.

Si la méthode hôtelière est bien connue, il est important d’attirer l’attention des parties au bail sur les conditions dans lesquelles sont réalisés les travaux ouvrant droit au bénéfice des articles L.311-1 et suivant du Code du tourisme.

En application de ces dispositions, le propriétaire des murs d’un hôtel ne peut prétendre à aucune majoration de loyer pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite pour une durée de douze années du fait de la réalisation par le preneur de travaux prévus à l’article L.311-1 et notifiés préalablement à leur réalisation par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur.

Les travaux concernés sont ceux relatifs à :

  • La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;
  • L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;
  • L’équipement sanitaire ;
  • Le déversement à l’égout ;
  • L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;
  • L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;
  • L’aménagement des cuisines et offices ;
  • La construction de piscines.

Pour bénéficier des dispositions du Code du tourisme, l’exploitant d’un hôtel doit prendre soin de respecter les conditions substantielles posées à l’article L.311-2 :

  • Adresser un dossier complet des travaux comprenant notamment la liste des des travaux et un plan d’exécution,
  • Réaliser l’envoi en la forme d’un recommandé avec avis de réception,
  • La notification doit intervenir avant le début des travaux.
  • Il est impératif pour l’exploitant de respecter ces conditions mais surtout de conserver la preuve de ce respect (le plus souvent en conservant une copie du dossier complet adressé à laquelle sera annexée l’avis d’envoi et l’accusé de réception).

Le non respect des formalités substantielles de l’article L.311-2 fait perdre à l’exploitant le bénéfice des dispositions de l’article L.311-1 ce qui entrainera la fixation du loyer à la valeur locative des locaux conformément aux usages en vigueur dans la branche d’activité concernée, en tenant compte des travaux d’amélioration réalisés par le locataire (Cass. Civ. 3ème, 3 mai 2007, n°06-11.210).

En pratique

Dans le cadre d’une action en fixation du loyer d’un bail renouvelé portant sur des locaux monovalents destiné à un usage hôtelier, le preneur à bail prétendait à un abattement de 5 % sur la valeur locative (correspondant à un abattement de près de 12.000 € sur le loyer annuel et 144.000 € sur la durée du bail) au regard de travaux réalisés conformément aux articles L.311-1 et suivants du Code du tourisme.

Afin de justifier du respect des dispositions du Code du tourisme, le preneur à bail a produit aux débats le courrier adressé au bailleur préalablement à l’exécution des travaux accompagné du plan d’exécution et de la liste des travaux.

Si l’Expert judiciaire a pris en compte l’abattement souhaité par le locataire dans son appréciation de la valeur locative des lieux, le bailleur a soulevé devant le Juge des loyers commerciaux l’absence de production par le preneur à bail de l’avis de réception du recommandé et par conséquent l’absence de preuve du respect des conditions substantielles posées par l’article L.311-2.

A défaut de production de l’avis de réception, le Juge des loyers commerciaux a fait droit à l’argumentation du bailleur et a rejeté l’abattement sollicité.

Il est par conséquent particulièrement important de conserver la preuve du respect des dispositions posées par l’article L.311-2 du Code du tourisme.

 

Arrivé le moment de passer la main, il est tentant de céder son fonds de commerce à un repreneur tout en conservant la propriété des murs.

La liberté contractuelle dominant les rapports entre propriétaire et locataire, une telle cession ne posait jusqu’à présent que peu de contraintes au propriétaire-cédant hôtelier pour organiser les conditions dans lesquelles le repreneur du fonds allait pouvoir poursuivre l’exploitation de l’hôtel.

L’entrée en vigueur de la loi ACTPE, applicable à tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, est venue changer la donne en revisitant l’ensemble du statut des baux commerciaux.

Si les contrats font souvent supporter l’intégralité des charges de l’immeuble pesant normalement sur le propriétaire au locataire exploitant, les nouvelles dispositions introduites aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce viennent expressément exonérer celui-ci de plusieurs d’entre elles (notamment les gros travaux visés à l’article 606 du Code civil).

Faute de s’exposer à la contestation des stipulations du contrat dès la réception des premières factures par son repreneur, le propriétaire hôtelier cédant devra prendre soin de réviser son bail à l’aune de la loi ACTPE.

Tenant compte de l’évolution législative, HSA accompagne ses clients bailleurs et exploitants hôteliers pour la réalisation de travaux hôteliers, leurs travaux de mises aux normes (ERP, Accessibilité, Sécurité, …) ainsi que, le cas échéant leurs demandes de dérogations (Accessibilité et Ad’AP).

Audit dE bail commercial

Les dernières réformes Pinel /ACTPE (2014), Macron (2015) et la réforme du droit des contrats (2016) ont modifié considérablement le statut des baux commerciaux dans un sens très « pro-locataire ».

Ces réformes sont une aubaine pour le locataire d’obtenir le remboursement de sommes payées à tort au bailleur (charges indues, charges disproportionnées, charges illicites…).

L’audit permet d’éviter de respecter des clauses qui sont inapplicables (nulles ou réputées non écrites).

Faites auditer votre bail – Réduisez vos coûts – Evitez des contentieux

• Locataires : valorisez votre fonds de commerce, cessez de respecter des clauses nulles, obtenez le remboursement de paiements indus


• Bailleurs: sécurisez votre patrimoine, identifiez et corrigez les irrégularités, provisionnez votre risque

L’intérêt financier à faire auditer votre bail commercial :

  • Si la clause d’indexation est stipulée uniquement à la hausse le locataire peut demander sa suppression et le remboursement des sommes versées

Ex. Condamnation du bailleur à rembourser au locataire 174.219,26 € (Cour d’appel Paris 30 janvier 2019, n°17/07597) Ex.2 Condamnation du bailleur à rembourser 53.264,31 €  (Cour de cassation 14 janvier 2016, n° 14-24.681)

  • Si la régularisation annuelle des charges est non conforme, le locataire peut demander le remboursement des appels de charges perçus

Ex. Condamnation du bailleur au remboursement de 21.342,80 € d’appels provisionnels sur charges non justifiées ni régularisées : Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2018, n° 17/10733)

  • Si les clauses transférant certains impôts au locataire sont mal libellées (taxe foncière, taxe de balayage, TEOM, taxe sur les locaux  à usage de bureaux, CET etc…) le locataire peut en demander le remboursement

Ex. Confirmation de la condamnation du bailleur au remboursement de 44.721,55 € de charges non justifiées et notamment de 6.092 € de TEOM (Cass. civ. 3, 13-09-2018, n° 17-22.498) 

Ex. Taxe foncière indue : 10 000 €/ an  – préjudice financier sur 9 ans : 90 000 €

  • Si les charges de travaux et honoraires mis à la charge du bailleur sont illicites, le locataire peut en demander le remboursement (article 606, remplacement, vétusté, ravalement, mise en conformité, charges prescrites par les administrations et honoraires liés à la réalisation des travaux…)

Ex. Condamnation du bailleur à 17.260,10 € au titre de travaux de ravalement (Cour d’appel de Paris, 08 décembre 2015, n° 14/20433)

  • Si les états prévisionnels des travaux des trois prochaines années ne sont pas mentionnés en annexe du bail, le locataire peut contester tout appel de charges relatifs à ces travaux
  • Si la clause résolutoire n’est pas légale le locataire peut demander sa suppression, etc…

HSA Réseau

Engagé au côté de ses clients, HSA propose une offre complète de services couvrant l’ensemble des domaines du droit en collaborant depuis des années avec des professionnels qualifiés, partageant des valeurs communes, au sein du réseau d’avocats HSA Réseau.